Des taux d’intérêt réels au plus bas

marche immobilier

Depuis le début 2007, les taux d’intérêt à taux fixe remontent, comme en témoigne leur évolution sur le graphique ci-dessus (courbe bleue, source Banque de France). Pour l’acheteur, seul compte le taux d’intérêt réel, c’est-à-dire le taux facial de son emprunt moins le l’indice des prix par rapport à l’année précédente (courbe rouge, source Banque de France). Moulins Habitat peut donc vous révéler ce scoop : la hausse de l’inflation au 4ème trimestre 2007 (+2,4% en novembre 2007) conduit à une baisse du taux d’intérêt réel d’emprunt à taux fixe.

Avec un taux d’intérêt d’emprunt réel de 2,61%, nous retrouvons un niveau pas vu depuis l’été 2006 (point le plus bas historique des taux d’emprunt, à 4,42% avec +1,8% d’inflation).

Le bilan du « web immobilier» est positif

Une représentativité à un niveau record. La représentativité, c’est-à-dire le volume d’annonces présent sur les sites, a battu tous les records. Seloger.com est en route vers le 1 M d’annonces (+50% par rapport à fin 2006) et Logic-Immo.com a doublé son stock, à 650.000 annonces. En effet, le nombre d’agences immobilières qui utilisent l’Internet dans leur communication a dépassé les 90%, et le ralentissement du marché conduit à une augmentation du stock de biens à la vente, donc au stock d’annonces immobilières.

Le progrès limité de la visite virtuelle. Certes, Logic-Immo.com, pionnier de cette technologie depuis trois ans avec son partenaire Prévisite, a converti en 2007 près d’un quart de ses clients, dont près de 1.000 sont des utilisateurs réguliers. Mais la « V.V. » (visite virtuelle) reste un usage réservé à quelques biens, et environ 3% des annonces immobilières en font usage. Dans ce contexte, Logic-Immo a décidé de renoncer à son exclusivité sur Prévisite, si bien que dès le début 2008, Seloger.com, Explorimmo.com et les grands réseaux d’agences pourront participer à la promotion de la visite virtuelle en la commercialisant à leurs clients et adhérents.

Record d’internautes sur les sites web immobiliers : le cap des 3 M de visiteurs chaque mois sur les sites immobiliers à été franchi, avec un record à 4,58 M de visiteurs uniques en novembre (source Médiamètrie Nielsen Netratings).

La recherche cartographique, fonctionnalité répandue mais « entravée » : l’anonymat des adresses des biens à la vente ne permet pas d’aller au bout de cette fonctionnalité, en plaçant les biens sur la carte. Dommage.

La concentration lente du marché des logiciels de transaction : progressivement relancés en système ASP (application service provider), les éditeurs restent nombreux. On compte ainsi près d’une centaine de solutions, et une cinquantaine de spécialistes. Une poignée de leaders émergent, sous la houlette de Périclès (Groupe Seloger), 1er acteur avec plus de 5.000 clients, contrôlés par des géants du marché (Open Média / Aden Classified, Naxos / Nexity, Goventis / Fnaim…). A quand un standard de fichier d’échange d’annonces entre logiciel et portails d’annonces immobilières ?

Le bilan du marché immobilier d’habitation est quant à lui plutôt gris

Les prix ne montent plus sauf à Paris, et encore doucement. La durée des transactions s’allonge, les prix stagnent depuis l’été, avec une progression à fin novembre de +3,7% dans l’ancien (source FNAIM), la plus faible depuis sept ans.

Les banques sont affectées par la crise financière internationale. Peinant à se refinancer à court terme, cherchant à minimiser leurs risques, elles assèchent le crédit, dont l’encours mondial devrait baisser de -15% à -20% dans les six prochains mois. Les taux d’intérêt réels, compte tenu d’une inflation qui se réveille, restent attractifs en Europe et en France. Mais la solvabilité des primo-accédants n’a jamais été aussi limitée qu’à ce jour, ce qui pèsera fatalement sur le dynamisme du marché.

Soutenu par la politique volontariste du gouvernement et du maintien des dispositifs de défiscalisation, le marché de l’immobilier neuf ne battra pas son record de 2006 (428727 mises en chantier), mais reste sur une bonne dynamique (429 000 nouveaux logements ont été mis en chantier entre novembre 2006 et octobre 2007 en métropole).

Rendez-vous fin 2007 pour mes un point de vue sur 2008…

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