Lorsqu’un particulier revend un bien qu’il avait acheté quelques années auparavant, il fait généralement une plus-value : la plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un même bien. Ainsi, en revendant 300 000 € un bien qui lui en avait coûté 250 000, le vendeur fait une plus-value de 50 000 €. C’est en s’appuyant sur ce principe de plus-value que se base, notamment, la spéculation immobilière.
Une plus-value soumise à l’impôt
En règle générale, la plus-value immobilière est taxée : elle est soumise à un impôt forfaitaire, identique pour tous les types de biens.
La taxation est de 31,3%, répartis en deux catégories : 19% au titre de l’impôt et 12,3% au titre des contributions sociales (CSG-CRDS).
Mais aujourd’hui, certains types de biens sont totalement exonérés d’impôt.
L’exonération de la plus-value sur la résidence principale
Considérée comme la preuve d’une bonne gestion familiale et non comme une spéculation, la plus-value réalisée en cas de vente de sa résidence principale est totalement dispensée de taxation. En effet, l’Etat souhaite favoriser le changement de résidence principale en cas d’agrandissement de la famille, notamment. Et une trop lourde taxation freinerait la revente du domicile principal.
La loi du 24 août 2011 : un coup dur pour certains propriétaires…
Jusqu’au 24 août dernier, la plus-value sur les biens de plus de 15 ans était également exonérée d’impôts : au-delà de 5 ans, le bien était soumis à un abattement de 10% par an (soit 100% en 10 ans). Cette exonération concernait tous les types de biens : résidence secondaire, appartement en location, terrain à bâtir…
Mais la déclaration de François Fillon, le 24 août 2011, a fait l’effet d’une bombe : le Premier Ministre a annoncé la suppression des abattements pour les plus-values immobilières. Concrètement, tous les biens mis en vente à l’avenir (en dehors des résidences principales) seraient davantage taxés. Une mesure d’autant plus impactante qu’elle était d’application immédiate : tous les compromis de vente signés depuis l’annonce de cette nouvelle loi étaient donc concernés.
Un retournement de situation inattendu !
Face aux nombreuses réactions soulevées par l’annonce de la suppression de l’abattement, le gouvernement a dû faire machine arrière et assouplir les mesures prises.
Le nouveau projet de loi, qui sera discuté aujourd’hui au Sénat, intègre à nouveau l’abattement progressif de la plus-value en fonction de la durée de détention du bien. Une durée allongée à 30 ans, au lieu de 15 :
- Bien détenu depuis 0 à 5 ans : la plus-value est imposée dans son intégralité, avec un taux de 32,5%.
- Bien détenu depuis 5 à 15 ans : 2% d’abattement par an.
- Bien détenu depuis 15 à 25 ans : 4% d’abattement par an.
- Bien détenu depuis 25 à 30 ans : 8% d’abattement par an.
- Bien détenu depuis plus de 30 ans : pas d’imposition de la plus-value.
Par ailleurs, contrairement à la mesure annoncée le 24 août, qui était d’application immédiate, le projet de loi prévoit une application à partir du 1er février 2012.
Mon avis d’expert
Avec l’annonce de la suppression immédiate de l’abattement, le gouvernement avait pris une mesure dont les effets sur le marché parisien auraient été particulièrement néfastes pour les acheteurs : plutôt que de vendre leur bien et de se faire taxer sur la plus-value, les propriétaires auraient préféré le conserver et le mettre en location… Le nombre de biens mis en vente se faisant encore plus rare, les prix auraient continué leur hausse dans les mois à venir.
Ce nouveau projet de loi pourrait véritablement changer les choses, en favorisant la mise sur le marché, d’ici la fin de l’année, de biens détenus depuis 10 à 30 ans, particulièrement concernés par cette nouvelle mesure…
