les 5 conseils pour futurs investisseurs à Berlin

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Conseil n°1 : Investir dans les résidences étudiantes.

En 2020, à Berlin  le nombre d’étudiants a augmenté de + 7,1 %. La ville est effectivement attractive pour les jeunes et de plus en plus d’étudiants décident de venir y étudier. À l’heure actuelle pour 160 000 étudiants il n’y aurait que 9 500 places en résidence étudiante. Berlin est la 2e ville en Allemagne la plus mal lotie en matière de logements étudiants derrière Brême. Ne serait-ce que pour égaler la moyenne nationale, 5000 nouveaux logements étudiants seraient nécessaires. En 2020, à peine 6,7% des étudiants avaient accès à un logement étudiant à Berlin.

La raison de ce manque de logements étudiants ? Avant, les prix des loyers étant peu élevés et la demande de logement moins importante, les étudiants pouvaient se loger à moindre coût ou en colocation dans les quartiers comme Friedrichshain, Kreuzberg, Mitte ou Prenzlauer Berg. La nécessité de construire des résidences étudiantes était donc inexistante. Le taux de logements étudiants vacants allait d’ailleurs jusqu’à 10% dans certaines résidences étudiantes. Aujourd’hui, tous les quartiers à la mode s’étant « gentrifiés » et Berlin étant devenu une ville très prisée, les listes d’attente pour les logements étudiants contiennent parfois des milliers de noms.

Le sénat n’ayant toujours pas réagi quant à la forte demande de logements étudiants, pour l’instant seuls quelques investisseurs privés se sont lancés dans la construction de résidences étudiantes, à l’image du « Containerdorf » dans l’arrondissement de Treptow-Köpenick (littéralement, ‘Village de containers’, caissons métalliques, en forme de parallélépipède, conçus à l’origine pour le transport de marchandises). Ce « village » de containers pour étudiants est en cours de construction sur un terrain de 11000 m². 235 appartements une-pièce de 26 m² sont planifiés, ainsi que 62 double-containers de 52 m² et 11 triple-containers de 78 m². Chaque container sera équipé d’une kitchenette et d’une douche et pourra aussi être loué meublé, pour les étudiants qui souhaitent arriver avec une valise à la main, uniquement. En plus des meubles et de la décoration « stylisés », un Waschbar (bar-laverie) avec accès internet haut débit sans fil ainsi qu’une grande cuisine commune pour les fêtes et un café avec barbecue pour la communauté des étudiants seront disponibles. Les 20 premiers locataires ont emménagé en septembre dernier et la fin des travaux du projet est prévue pour l’été 2021. Le prix du loyer demandé pour un container est de 9€ net/m², soit 349 EUR pour la version basique non meublée avec eau, chauffage, électricité et internet inclus et 389 EUR pour la version meublée. Tous les appartements sont déjà réservés et  plus de 900 étudiants sont déjà sur la liste d’attente.

Conseil n°2 : Faire de la location meublée pour des courtes périodes.

 Avec plus de 20,3 millions de nuitées en 2019, dont 5 millions seraient des appartements de vacances (‘Ferienwohnungen’), l’augmentation du nombre de touristes à Berlin (3ème ville la plus touristique en Europe derrière Paris et Londres), les conditions sont donc optimales pour la location pour touristes. Le niveau des loyers à Berlin encore relativement bas ne permettant pas toujours un rendement locatif intéressant dans le résidentiel de long terme (à Berlin elle se situe entre 3 et 5 % dans le résidentiel, 5% étant plutôt rares). La location touristique meublée à la semaine ou à la nuit représente donc une opportunité d’augmenter la rentabilité locative d’un investissement immobilier avec une rentabilité pouvant aller jusqu’à 15%. Mais attention ! Le risque de n’avoir aucun locataire pendant certaines périodes diminue les chances d’obtenir le rendement locatif escompté. En outre, il faudra s’acquitter d’une taxe propres aux appartements de vacances sur les revenus locatifs perçus. De plus, Berlin étant désormais très prisé, les appartements de vacances sont de plus en plus contestés car il est devenu difficile pour les Berlinois de se loger. Les locations saisonnières de moins d’un mois font donc depuis janvier 2019 l’objet d’une interdiction dans l’arrondissement de Pankow qui inclut le quartier de Prenzlauer Berg et l’application de cette mesure à d’autres quartiers de Berlin est en discussion au parlement. Il est donc déconseillé de faire de la location de vacances une stratégie d‘investissement sur du long terme. En revanche, la location meublée d’au moins 6 mois peut représenter une alternative non négligeable. Plus sûre et moins controversée elle reste tout de même intéressante, avec une rentabilité locative en moyenne supérieure à 5 % (voire +7%  en fonction de l’agencement du bien et des options proposées à vos locataires). Par ailleurs, à plus de 6 mois, la taxe sur les appartements de vacances ne s’applique plus.

Conseil n°3 : Construire de nouveaux logements…

… oui mais pas n’importe quels logements ! Construire un immeuble de rapport devrait avant tout correspondre à la demande. La population de Berlin augmente de nouveau depuis 2015, plus particulièrement dans la tranche d’âge 20-30 ans venue étudier, se former ou à la recherche d’une vie culturelle riche pour pas cher. En outre, la situation au niveau de l’emploi s’améliore, ce qui entraîne plus d’exigences en matière de logement. En septembre 2018, la population se montait à 3 531 000 habitants. Selon l’institut de statistique de Berlin Brandebourg, la population berlinoise a augmenté de près de 29 000 habitants entre septembre 2018 et septembre 2019. Mais l’offre de logements serait insuffisante avec seulement 3500 nouveaux logements construits en 2019. Le nombre de logements nécessaires serait d’au moins 10 000 par an d’après le président de la IVD (Immobilienverband Berlin). Par ailleurs, les nouveaux projets immobiliers et immeubles de rapport planifiés n’arriveraient pas tous à leur terme. Le taux de logements vacants se réduit – de 2,6 % en 2011 il est passé à 2,3 % en 2019 – tout comme l’offre de logement face à une demande qui ne cesse en revanche d’augmenter. Le nombre de logements sociaux a lui aussi diminué (249 000 logements sociaux en 2000, contre 162 000 en 2011). Le sénat est décrié face à l’absence de construction de logements à loyers « abordables » et plus particulièrement de logements sociaux. Pénurie de logements, dans une ville pourtant 8 fois plus grande que Paris ! Beaucoup de personnes et notamment les foyers à faible pouvoir d’achat se voient obligés désormais de quitter le centre-ville – certains quartiers étant devenus trop chers – pour des zones excentrées et  limitrophes du centre-ville. Les surfaces entre 45 et 70 m² sont ce qu’il y a de plus recherché par les demandeurs de logement, suivies de près par les surfaces de moins de 45 m² et des surfaces entre 70 et 100 m² plus adaptées pour les colocations (très demandés à Berlin). Par ailleurs, concernant les loyers, le segment des « prix moyens » est le segment le plus demandé par les demandeurs de logement. La demande de logements pour le segment des prix les plus bas reste encore relativement marginal sauf dans certains quartiers. De même pour le segment des prix les plus hauts, même si l’offre reste inférieure à la demande pour l’immobilier de luxe. Connaître la demande et là où elle se situe est donc très important afin de ne pas se tromper d’investissement.

Conseil n°4 : Investir dans l’immobilier commercial sur les emplacements stratégiques.

Ville d’Allemagne de la mode et des nouvelles tendances, Berlin représente le plus gros marché de la vente au détail d’Allemagne. Avec l’augmentation du tourisme et des offres culturelles, le shopping touristique représente désormais ¼ du marché dans le secteur du commerce de détail. En outre, l’augmentation des salaires berlinois engendre une croissance du pouvoir d’achat qui favorise la consommation des ménages.

À Berlin comme dans beaucoup de grandes villes, il existe plusieurs zones  commerciales de prestige. Mais il faut noter que les emplacements de type centre-ville n° 1 ou 1bis (comme par exemple Kurfürstendamm, Tauentzienstrasse ou Friedrichstrasse) étant très prisés sont devenus très chers à l’achat. Y obtenir une rentabilité intéressante ne sera pas chose facile désormais. Il existe néanmoins d’autres zones d’activité commerciale très fréquentées, qu’il ne faudrait pas négliger, dont :

  •  Wilmersdorfer à Berlin-Charlottenburg,
  •  Neue Schönhauser Straße à Berlin-Mitte
  • Schlossstrasse à Berlin-Steglitz,
  • Karl-Max-Strasse à Berlin-Neukölln,
  • Schönhauser Allee à Berlin-Prenzlauer Berg
  • Carl-Schurz-Straße et Breite Strasse à Berlin-Spandau,
  • Gorkistrasse à Berlin-Tegel,
  • Tempelhofer Damm à Berlin-Tempelhof,
  • Müllerstrasse à Berlin-Wedding
  • Teltower Damm à Berlin-Zehlendorf.

L’augmentation du prix des loyers dans l’immobilier commercial n’est pas réglementée, ce qui implique de bonnes perspectives de rentabilité. Il existe effectivement, pour le propriétaire d’un tel bien, plusieurs possibilités d’augmenter le loyer. Mais, dans l’absence de mesures légales concrètes, le plus judicieux est de prendre toutes ses dispositions et de prévoir les possibilités d’augmentation de loyer dans le contrat de location. Un examen précis de vos droits et possibilités par un avocat spécialiste est donc conseillé.

Conseil n°5 : Investir dans les zones en restructuration.

Flux migratoires par quartier, localisation et/ou l’arrivée de grosses entreprises qui recrutent, données statistiques (etc.) sont autant d’informations qui vous donneront une idée des quartiers dans lesquels il peut être intéressant d’investir dans le futur ; type d’investissements qui s’inscrit donc sur du long terme.

Par exemple, dans le cas de l’immobilier commercial le nouvel aéroport BER, en cours de construction dans le sud de Berlin et qui sera le seul et unique aéroport de Berlin ainsi que l’un des plus grands d’Europe une fois fini, est une zone probablement à surveiller. Ce qui implique par la même occasion que  la zone de Tegel (dans le Nord de Berlin), où actuellement certaines zones sont encore sujettes à des nuisances sonores, va devenir plus attractive d’un point de vue résidentiel, après la fermeture de l’aéroport de Berlin-Tegel.

Données tout aussi pertinentes sont les restructurations de quartiers futures ou en cours financées par la ville (zones de développement urbain). Construire des immeubles dans ce types de zones comportent certains avantages :

  • Une économie de temps : construction immédiate possible dans la mesure où ces terrains, sont vendus directement par la ville avec toutes les autorisations nécessaires à la construction.
  • Une économie financière : les coûts de viabilisation d’un terrain (par ex. les coûts d’aménagement des terrains : canalisation, l’approvisionnement énergétique, etc.) sont pris en charge par la ville avant de vendre les terrains.

Mais il faut noter néanmoins, qu’il n’est pas possible de construire tout et n’importe quoi sur ces zones de développement urbain. Le type de construction possible est limité. En revanche, vous profiterez des mesures et nouvelles infrastructures décidées par la ville en matière de développement (par ex : nouvelles écoles, stations de métro, parcs, etc.).

Il est tout à fait possible de s’informer sur les nouveaux projets de développement de la ville (‘Stadtentwicklung Gebiet’) directement depuis le net.

Par ailleurs, la presse spécialisée (Berliner Zeitung, Berliner Morgenpost, Tagesspiegel, FAZ…) fait état de tout cela. Veillez donc à la consulter régulièrement.

Conseil complémentaire, l’investissement clé en main

Comme nous avons pu le voir, le marché de l’immobilier à Berlin offre de nombreuses possibilités d’investissement. Selon les compétences, le capital, l’emplacement et/ou les intérêts de l’investisseur, de nombreuses options peuvent être disponibles. Investir dans des biens immobiliers publics ou privés est souvent une considération qui prime. Les investissements publics offrent aux actionnaires une part d’un très grand ensemble. Les investissements privés offrent souvent la possibilité de s’impliquer davantage de diverses manières. Le « fix and flip » devient plus populaire sur le marché privé, car les prêts en ligne facilitent l’accès au capital, mais de nombreux investisseurs privés recherchent quelque chose de plus rapide et de plus facile. Pour ces investisseurs, les investissements clés en main sont souvent le premier choix. Avant d’aller plus loin nous vous proposons d’en savoir plus sur cet investissement

Les propriétés clés en main nécessitent très peu de temps et d’efforts pour être louées. Bien qu’il ne s’agisse pas toujours de l’option la moins chère, ce qui rend ces propriétés uniques, c’est qu’elles ont déjà été remises en état, généralement par une société immobilière spécialisée avant d’être mises sur le marché. En fait, il y a souvent déjà un locataire dans la maison lorsque la vente est conclue. En général, ces mêmes sociétés offrent également des services de gestion immobilière à l’investisseur. Cela signifie que c’est le gestionnaire immobilier qui reçoit un appel lorsque le climatiseur tombe en panne, pas vous.

Dans tous les cas, la location d’un bien immobilier à Berlin peut être un excellent investissement. Les loyers vous procurent un flux régulier de revenus qui vous aident à rembourser les coûts et à dégager un bénéfice. Cependant, l’achat de n’importe quel type de propriété, et plus particulièrement d’une propriété que vous prévoyez de louer à d’autres, comporte des risques. C’est pourquoi il est important de prendre de bonnes décisions dans les domaines suivants lors de la vérification préalable d’une propriété clé en main.

Vous êtes dans l’impossibilité d’avoir accès à toutes ces informations, faites donc appel à une personne de confiance sur place ou à une personne en mesure de pouvoir décrypter l’actualité berlinoise pour vous.

Attention, se faire aussi une idée d’un quartier par soi-même, en se rendant sur place, reste néanmoins la méthode la plus efficace, car chiffres et statistiques ne sont pas toujours actuels.

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