Quels sont les diagnostics immobiliers ?

diagnostic immobilier

Que ce soit un diagnostic immobilier inclus dans les obligations propriétaires ou en vue de la vente ou de la location d’un bien immobilier, vous êtes tenus de veillez à ce que les diagnostics obligatoires soient effectués et ce dans les règles. Fautes d’un diagnostic réglementaire dans les règles, un contrat de vente peut-être non conforme. Les notaires, syndics et agences immobilières veillent évidemment à ce que tous les aspects du diagnostic immobilier soient traités. Mais rien ne vous empêche d’en savoir plus afin de savoir là où vous mettez les pieds.

Le diagnostic de surface Loi Carrez

Dans toute copropriété, un diagnostic de surface conforme à la Loi Carrez doit être effectué avant chaque vente afin de définir précisément les lots et les portions de lots selon leur affectation. Une copropriété peut être verticale dans le cas des immeubles ou horizontales dans les lotissements de maisons individuelles. Le diagnostic de surface ou mesurage Loi Carrez répartit la copropriété en parties privatives et en parties communes. Les parties privatives sont celles qui appartiennent en propre à chaque copropriétaire alors que les parties communes appartiennent à l’ensemble de la copropriété.

Le diagnostic de surface Loi Carrez permet donc de répartir pour chaque copropriétaire sa quote-part de copropriété dont il assurera les charges. La copropriété soumise à un mesurage Loi Carrez est répartie en tantièmes de copropriété ou millièmes de copropriété. Différent dans son principe de prise en compte des surfaces, le mesurage Loi Carrez ne définit pas la surface habitable du logement. La surface habitable est mesurée par un diagnostic de surface Loi Boutin qui sert à déterminer le prix du logement, le montant du loyer et des impositions. Un diagnostic de surface Loi Carrez ou Loi Boutin doit être effectué par un diagnostiqueur immobilier certifié titulaire d’une assurance professionnelle.

L’absence de diagnostic de surface lors de la vente d’un bien immobilier peut entraîner une importante révision du prix même après la vente et éventuellement l’annulation de la transaction immobilière. Professionnel du diagnostic immobilier, Moulins Habitat et son réseau de partenaires sont des experts en bâtiments auxquels les particuliers et les professionnels de l’immobilier font appel. La responsabilité professionnelle de Moulins Habitat garantit les résultats de mesurage Loi Carrez et Loi Boutin dans toutes les étapes du diagnostic de surface afin de décharger de toute responsabilité en cas de recours les propriétaires, les syndics, les notaires et les agences immobilières.

Diagnostic gaz

Le diagnostic gaz est un diagnostic obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier disposant d’une installation gaz datant de plus de quinze ans. L’installation au gaz soumise au diagnostic gaz est aussi bien une installation individuelle alimentée par bouteilles ou citerne qu’une installation collective du type gaz de ville. Le diagnostic gaz est obligatoirement mené par un diagnostiqueur immobilier titulaire d’une certification nationale et donne lieu à l’édition d’une attestation. Pour effectuer le diagnostic gaz, le diagnostiqueur immobilier vérifie l’installation en son entier, les tuyaux d’alimentation, les robinets et les vannes en aval du compteur collectif ou de la réserve de gaz. Le contrôle des sécurités gaz des appareils à combustion au gaz comme les chaudières et les chauffe-eaux comprend le test de mise en sécurité grâce à l’utilisation d’un appareil spécifique approuvé par une norme NF.

Lors d’un diagnostic gaz, le diagnostiqueur immobilier est également tenu de vérifier le bon état des aérations et ventilations destinées à prévenir les risques d’intoxication au monoxyde de carbone dus aux appareils à combustion. La durée de validité d’un diagnostic gaz est de trois ans. L’absence de diagnostic gaz lors de la vente d’un bien immobilier disposant d’une installation au gaz de plus de quinze ans engage la responsabilité du vendeur dans toutes les conséquences d’une installation au gaz défaillante. L’expérience et le niveau d’expertise que nous proposons dans toutes les étapes du diagnostic gaz garantissent la qualité et l’exhaustivité du diagnostic.

La mise en œuvre des appareils certifiés aux normes les plus strictes de détection de gaz et de mise en sécurité des appareils à combustion gaz assure la sécurité des occupants et des locaux diagnostiqués.

Expertise plomb

Autrefois nommé expertise plomb, le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) fait désormais partie des diagnostics immobiliers obligatoires sous le nom de diagnostic plomb. Le diagnostic plomb est effectué par un diagnostiqueur immobilier certifié mettant en œuvre son degré d’expertise dans la recherche de plomb dans tous les aspects de la construction. Autrefois utilisé massivement pour confectionner des tuyaux ou des étanchéités et même dans les peintures, le plomb a été interdit en 1949 dans les bâtiments. La présence de plomb dans un logement entraîne de graves risques de retard mental, de saturnisme et provoque des malformations fœtales et des avortements.

Tout propriétaire d’un logement construit avant 1949 est donc tenu de produire une expertise plomb ou un diagnostic plomb en cas de location ou de vente de son bien immobilier. L’absence de diagnostic plomb lors de la vente ou de la location engage la responsabilité civile et pénale du vendeur ou du bailleur. En cas de présence de plomb dans le bâtiment, le diagnostic plomb est valable six ans et l’occupant doit informer les entreprises intervenantes de la présence de plomb dans le logement. En l’absence de plomb attestée par un diagnostiqueur immobilier certifié, la durée de validité du diagnostic plomb est illimitée.

Après 1949, le plomb a été banni de tout composant du bâtiment. En mettant en œuvre les appareils à fluorescence les plus modernes.

Diagnostic amiante

L’amiante a été longtemps utilisée dans différents appareils et composants de la construction. Appréciée pour ses pouvoirs isolants, l’amiante a été incluse dans les calorifugeages, les isolants, certains revêtements de sol, les faux-plafonds ainsi que dans les plaques et tuyaux en fibrociment. La fibre d’amiante a été interdite dans la construction en 1997 en raison des risques mortels d’une exposition même fugitive à ce matériau. En se délitant, l’amiante produit de minuscules particules fibreuses qui se fixent irrémédiablement dans les poumons et provoquent le cancer de la plèvre.

Le diagnostic amiante ou diagnostic technique amiante (DTA) doit accompagner toute vente ou démolition d’un bâtiment ou d’un logement dont le permis de construire initial est antérieur à 1997. Le diagnostiqueur immobilier apte à réaliser un diagnostic amiante doit être titulaire de la certification nationale pour déceler la présence d’amiante dans tous les éléments de la construction. En cas de doute, le diagnostiqueur immobilier peut être amené à prélever des échantillons de matériaux afin d’analyse en laboratoire. L’absence de diagnostic amiante lors de la vente ou de la démolition d’un bien immobilier peut entraîner la responsabilité civile et pénale du vendeur.

En l’absence d’amiante certifiée par le diagnostiqueur immobilier, l’expertise amiante est valable sans limitation de durée.

Diagnostic termites

Le diagnostic termites ou état parasitaire concerne toute construction destinée à être vendue dans une commune infestée par les termites. Les communes infestées par les termites ou autres insectes xylophages sont déterminées régulièrement par des arrêtés préfectoraux successifs. Les termites peuvent se propager dans le sol ou par les airs et s’insinuer dans tout type de construction. Bien que se nourrissant de la cellulose présente dans le bois et certains isolants, les termites sont susceptibles de creuser des galeries dans la plupart des matériaux et en conséquence de miner et fragiliser la construction.

La détection des termites doit être réalisée par un diagnostiqueur immobilier certifié capable de déceler la présence ou les traces de passage de parasites dans chaque élément du bâti. Destiné à limiter la propagation des insectes xylophages comme le termite sur le territoire, le diagnostic termites sert également à rassurer l’acquéreur sur l’état de la construction qu’il envisage d’acheter. Le diagnostic termites obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier a une durée de validité de six mois. L’absence de diagnostic termites lors de la vente peut faire annuler la transaction en cas de présence de termites et valoir une forte amende au vendeur.

En l’absence de diagnostic termites effectué par un diagnostiqueur immobilier certifié, l’acheteur perd la garantie de vice caché de la construction. Les professionnels diagnostiqueurs immobiliers certifiés mettent en œuvre les moyens de détection les plus performants dans la recherche de termites et d’insectes xylophages. La détection de la présence de termites effectuée à l’aide de détecteurs acoustiques écoutant la fréquence émise par ces insectes permet de déceler d’éventuelles infestions.

Diagnostic électricité

Obligatoire lors de la vente de tout bien immobilier destiné à l’usage d’habitat dont l’installation électrique a plus de quinze ans, le diagnostic électricité est inclus dans les obligations propriétaires.  Pour être conforme, le diagnostic électricité doit, comme tout diagnostic immobilier avoir été conduit par un diagnostiqueur immobilier certifié. Le diagnostic électricité n’est pas une attestation de conformité à une norme mais une assurance sur l’absence de risques dus à l’installation électrique. Le diagnostiqueur immobilier conduit le diagnostic électricité sur toute la partie privative de l’installation depuis le compteur électrique jusqu’aux bornes de raccordement que sont les prises et les douilles.

Lors du diagnostic électricité, le diagnostiqueur est amené à tester les dispositifs de sécurité comme les disjoncteurs thermiques et différentiels, à comparer la puissance des appareils électriques installés en fonction de l’installation et à vérifier les volumes de sécurité des installations dans les pièces humides. Destiné à prévenir les risques d’incendie et d’électrisation dus à une installation défaillante, le diagnostic électricité engage la responsabilité professionnelle du diagnostiqueur immobilier et dégage la responsabilité civile du vendeur. L’absence de diagnostic électricité lors de la vente peut mettre en cause la responsabilité civile et pénale du vendeur et fait perdre à l’acheteur la garantie de vice caché de la construction.

La durée de validité du diagnostic électricité est de trois ans.

Etat des risques naturels

Les communes ont dû éditer un Plan de Prévention des Risques (PPR) recensant les risques naturels et technologiques pouvant survenir sur leur territoire. Lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier, le vendeur ou le bailleur est tenu de communiquer au futur occupant un diagnostic d’État des Risques Naturels et Technologiques (ENRT). Le diagnostic état des risques naturels et technologiques renseigne le futur locataire ou acheteur d’un logement sur les risques présents dans sa zone et auxquels son logement est soumis. Les risques naturels sont principalement constitués par les crues, les inondations, les glissements ou mouvements de terrain et la sismicité.

Les risques technologiques sont constitués par la présence d’industries nucléaires, polluantes, explosives ou chimiques à proximité ainsi que des voies ferrées, routières et navigables fréquentées par des transports de substances dangereuses. Même réparés, les dommages subis par un bâtiment lors d’un aléa ayant donné lieu à un classement en catastrophe naturelle ou en catastrophe technologique, devront être précisés sur le diagnostic état des risques naturels et technologiques. La durée de validité d’un diagnostic état des risques naturels et technologiques est de six mois.

L’absence de diagnostic état des risques naturels et technologiques peut entraîner l’annulation de la vente ou une importante réduction du montant de l’acquisition et des loyers.

Performance énergétique

La performance énergétique d’un bâtiment ou d’un logement est comparable aux étiquettes énergies et énergétiques d’une voiture ou d’un réfrigérateur. L’indice énergie de la performance énergétique classe sur une étiquette de couleur la consommation en énergie du logement. La classe A est la plus économe et la classe G la plus gourmande en énergie. L’étiquette énergétique indique la quantité de gaz à effet de serre émise par les systèmes de confort au même titre que l’étiquette énergétique qui détermine le bonus-malus écologique d’une automobile.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est effectué par un diagnostiqueur immobilier certifié d’après les mesures du bâtiment, les caractéristiques des vitrages, ouvertures et isolants et la performance des appareils de chauffage, de rafraîchissement et de production d’eau chaude sanitaire. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire avant même la signature de la promesse de vente ou la visite d’un bien en location. Depuis le 1er janvier 2011, le bilan DPE doit même apparaître dans le texte des annonces immobilières proposant un logement à la location ou à la vente. La performance énergétique détermine la qualité Bâtiment Basse Consommation (BBC) d’une construction économe. Le Prêt à Taux Zéro, l’acquisition Loi Scellier, l’éco PTZ et le PTZ plus sont désormais dépendants de la performance énergétique du bâtiment.

Dans sa mission de conseil, le diagnostiqueur immobilier certifié est tenu de proposer au propriétaire une liste d’amélioration de la performance énergétique de son bien.

Obligations propriétaires

Pour une vente

PERMIS DE CONSTRUIRE AVANT 1949

  • Accessibilité au plomb
  • Diagnostic amiante
  • Termites (en fonction de votre commune)
  • DPE (diagnostic de performance énergétique)
  • ERNT (état des risques naturels et technologiques)
  • Installation électrique, si plus de 15 ans
  • Installation gaz, si plus de 15 ans

PERMIS DE CONSTRUIRE ENTRE 1949 ET JUILLET 1997

  • Diagnostic amiante
  • Termites (en fonction de votre commune)
  • DPE (diagnostic de performance énergétique)
  • ERNT (état des risques naturels et technologiques)
  • Installation électrique, si plus de 15 ans
  • installation gaz, si plus de 15 ans

PERMIS DE CONSTRUIRE APRES 1997

  • Termites (en fonction de votre commune)
  • DPE (diagnostic de performance énergétique)
  • ERNT (état des risques naturels et technologiques)

POUR UNE LOCATION

  • Etat des risques naturels et technologiques
  • Diagnostic de performance énergétique
  • Constat risques plomb
  • Métrage loi Boutin

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