Crédit immobilier : taux fixe ou variable?

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Lors de la souscription d’un crédit immobilier, on peut opter soit pour un emprunt à taux fixe, soit pour un prêt à taux variable. Quelle formule retenir en fonction de sa situation ?

Le prêt à taux fixe classique : la sécurité

Comment ça marche ? Taux, durée du remboursement et montant des échéances… tout est fixé d’avance sans que les paramètres changent au fil du temps et cela même si les taux d’intérêt sont à la hausse.

L’avantage : une simplicité de fonctionnement et une parfaite visibilité. L’emprunteur sait, dès le départ, à quoi il s’engage et peut plus facilement évaluer les offres des différentes banques avant de faire son choix.

L’inconvénient : comparativement, les taux fixes sont généralement plus élevés que les taux variables, du moins en début de prêt.

Notre avis : ces crédits sont particulièrement intéressants dans un contexte de bas taux d’intérêt comme aujourd’hui.

Le prêt à taux fixe modulable : l’adaptabilité

Comment ça marche ? Ces formules permettent de moduler ses échéances de remboursement, à la hausse comme à la baisse. Le fonctionnement, les modalités et les coûts varient d’un établissement à l’autre, il est donc indispensable d’en obtenir le détail avant de signer.

  • A partir de quand ? En général, il est possible de moduler ses mensualités à partir du septième, treizième ou vingt-quatrième mois du crédit, à la date anniversaire du prêt ou à tout moment dans l’année.
  • Périodicité des modulations ? La modulation est quelquefois possible une fois par an sur toute la durée du crédit, un nombre illimité de fois, ou seulement quatre ou cinq fois en cours de vie de prêt.
  • Quelles variations ? Les variations comportent des limites : on peut ainsi choisir d’augmenter sa mensualité par rapport au montant initial de 10, 20 ou 30 % maximum. On peut aussi la diminuer de 10 % de l’échéance initiale ou de 30 %, à condition de l’avoir augmentée auparavant.

L’avantage : cette souplesse offerte aux emprunteurs permet d’épouser les évolutions des revenus du ménage :

  • On augmente les remboursements lorsque les charges diminuent (entrée dans la vie active des enfants) ou quand les revenus grimpent (rentrée d’argent à la suite d’un héritage, hausse de salaire…).
  • On les diminue lorsque les charges augmentent (pension alimentaire, travaux…) ou quand les revenus baissent (départ en retraite, licenciement, maladie…).

L’inconvénient : toute baisse de mensualités est compensée par un allongement de la durée du prêt, limité à deux ou cinq ans selon les établissements, et donc un surenchérissement du coût total de l’opération. Attention, certaines banques prélèvent des frais supplémentaires pour ce genre d’opération.

Notre avis : une solution à envisager pour les emprunteurs dont la vie professionnelle est irrégulière (profession libérale, artisan…).

Le prêt à taux variable : un pari sur l’avenir

Comment ça marche ? Le taux du prêt augmente et baisse en cours d’emprunt en même temps que les taux du marché, généralement indexé sur l’Euribor (*), taux de l’argent au sein de la zone Euro.

Il existe deux familles de crédits à taux révisables :

– Les crédits révisables à taux « capés ». Le taux de prêt est assorti d’un plafond (« cap ») en cas de hausse ou de baisse des taux d’intérêt. Le montant des remboursements évolue donc à l’intérieur d’un « couloir ». Certains prêts ne prévoient toutefois aucun butoir en cas de baisse, tandis que d’autres fixent le même cap en cas de baisse comme de hausse. Le conseil : privilégier, si on le peut, les taux capés à + un point ou moins, et sans cap à la baisse.

– Les crédits dits à taux révisables « purs ». Le taux de prêt n’est doté d’aucun « garde-fou » en cas de hausse. En clair, toutes les augmentations de l’indice se répercutent sur le taux et sur les mensualités de remboursement selon des mécanismes complexes : dans un premier temps, la mensualité du crédit augmente sans pouvoir toutefois dépasser une certaine limite (évolution de l’indice INSEE du coût de la vie, par exemple) et, dans un second temps, si cela ne suffit pas, la durée du prêt s’allonge.

L’avantage : le prêt à taux variable peut s’avérer payant sur une courte durée (prêt de 5 à 7 ans). En effet, comme son taux est très souvent inférieur à celui d’un taux fixe, on économise sur le montant des intérêts, au moins pendant la première année. Or c’est en début de crédit que les intérêts sont les plus lourds, l’amortissement du capital, lui, étant très faible.

L’inconvénient : si les taux augmentent, les mensualités suivront à la hausse, ce qui pourra menacer les finances du ménage, ou la durée du prêt sera allongée, ce qui dans tous les cas alourdira le coût total du crédit.

Notre avis : le prêt à taux variable n’est pas adapté aux emprunteurs qui recherchent la sécurité, empruntent sur une très longue durée ou ont un budget très serré. Par ailleurs, pour être réellement attractif, un taux variable doit afficher une différence de taux minimum de 1 % par rapport au meilleur taux fixe proposé. Et attention : au moment de la souscription d’un crédit à taux révisable, pour rassurer son client, le banquier insiste généralement sur la possibilité qui lui est offerte de passer à taux fixe en cas d’emballement des taux. Oui mais voilà, les conditions de ce passage sont rarement expliquées. Or, elles sont souvent très défavorables à l’emprunteur : la plupart du temps, le taux qui lui est alors consenti dépasse celui proposé aux nouveaux emprunteurs à taux fixe. Et la différence peut atteindre jusqu’à un ou deux points de plus ! Par conséquent, avant de signer, mieux vaut se faire expliciter les conditions du passage à taux fixe.

Prêt à taux fixe ou variable : quelle est la meilleure banque ?

Si vous avez besoin de réaliser un prêt immobilier prochainement à taux fixe ou à taux variable, vous allez forcément devoir contacter un nombre important de banques ou un courtier afin de comparer les différentes offres. Mais ne perdez plus une minute et rendez-vous plutôt sur ce site pour savoir quelle banque propose le meilleur taux immobilier, vous ne serez pas déçu ! Vous vous rendrez compte concrètement qu’en fonction de votre projet immobilier, de vos revenus, de la composition de votre foyer, de votre âge … la banque qu’il faudra sélectionner pour trouver le meilleur taux n’est pas toujours la même.

Afin de faire diminuer votre prêt, n’hésitez pas également à compléter votre prêt avec votre Plan Epargne Logement (ou PEL). En effet, utiliser son droit à prêt du PEL est parfois indispensable : vous en profiterez pour acheter votre bien immobilier moins cher que prévu. Avec un plafond à plus de 60 000 euros, le PEL est parfait pour préparer l’avenir, à l’inverse des livrets A ou des LDD (Livret Développement Durable) qui ont des plafonds très limités.

En choisissant d’utiliser votre PEL, vous envoyez également un bon signal à votre future banque : celle-ci verra que vous avez préparé l’avenir et pourra le prendre en compte dans sa proposition.

(*) L’European Interbank Offered Rate (Euribor) est le taux interbancaire auquel les banques se prêtent de l’argent.

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