Crédit immobilier : taux fixe ou variable?

credit immobilier

Lors de la souscription d’un crédit immobilier, on peut opter soit pour un emprunt à taux fixe, soit pour un prêt à taux variable. Quelle formule retenir en fonction de sa situation ?

Le prêt à taux fixe classique : la sécurité

Comment ça marche ? Taux, durée du remboursement et montant des échéances… tout est fixé d’avance sans que les paramètres changent au fil du temps et cela même si les taux d’intérêt sont à la hausse.

L’avantage : une simplicité de fonctionnement et une parfaite visibilité. L’emprunteur sait, dès le départ, à quoi il s’engage et peut plus facilement évaluer les offres des différentes banques avant de faire son choix.

L’inconvénient : comparativement, les taux fixes sont généralement plus élevés que les taux variables, du moins en début de prêt.

Notre avis : ces crédits sont particulièrement intéressants dans un contexte de bas taux d’intérêt comme aujourd’hui.

Le prêt à taux fixe modulable : l’adaptabilité

Comment ça marche ? Ces formules permettent de moduler ses échéances de remboursement, à la hausse comme à la baisse. Le fonctionnement, les modalités et les coûts varient d’un établissement à l’autre, il est donc indispensable d’en obtenir le détail avant de signer.

  • A partir de quand ? En général, il est possible de moduler ses mensualités à partir du septième, treizième ou vingt-quatrième mois du crédit, à la date anniversaire du prêt ou à tout moment dans l’année.
  • Périodicité des modulations ? La modulation est quelquefois possible une fois par an sur toute la durée du crédit, un nombre illimité de fois, ou seulement quatre ou cinq fois en cours de vie de prêt.
  • Quelles variations ? Les variations comportent des limites : on peut ainsi choisir d’augmenter sa mensualité par rapport au montant initial de 10, 20 ou 30 % maximum. On peut aussi la diminuer de 10 % de l’échéance initiale ou de 30 %, à condition de l’avoir augmentée auparavant.

L’avantage : cette souplesse offerte aux emprunteurs permet d’épouser les évolutions des revenus du ménage :

  • On augmente les remboursements lorsque les charges diminuent (entrée dans la vie active des enfants) ou quand les revenus grimpent (rentrée d’argent à la suite d’un héritage, hausse de salaire…).
  • On les diminue lorsque les charges augmentent (pension alimentaire, travaux…) ou quand les revenus baissent (départ en retraite, licenciement, maladie…).

L’inconvénient : toute baisse de mensualités est compensée par un allongement de la durée du prêt, limité à deux ou cinq ans selon les établissements, et donc un surenchérissement du coût total de l’opération. Attention, certaines banques prélèvent des frais supplémentaires pour ce genre d’opération.

Notre avis : une solution à envisager pour les emprunteurs dont la vie professionnelle est irrégulière (profession libérale, artisan…).

Le prêt à taux variable : un pari sur l’avenir

Comment ça marche ? Le taux du prêt augmente et baisse en cours d’emprunt en même temps que les taux du marché, généralement indexé sur l’Euribor (*), taux de l’argent au sein de la zone Euro.

Il existe deux familles de crédits à taux révisables :

– Les crédits révisables à taux « capés ». Le taux de prêt est assorti d’un plafond (« cap ») en cas de hausse ou de baisse des taux d’intérêt. Le montant des remboursements évolue donc à l’intérieur d’un « couloir ». Certains prêts ne prévoient toutefois aucun butoir en cas de baisse, tandis que d’autres fixent le même cap en cas de baisse comme de hausse. Le conseil : privilégier, si on le peut, les taux capés à + un point ou moins, et sans cap à la baisse.

– Les crédits dits à taux révisables « purs ». Le taux de prêt n’est doté d’aucun « garde-fou » en cas de hausse. En clair, toutes les augmentations de l’indice se répercutent sur le taux et sur les mensualités de remboursement selon des mécanismes complexes : dans un premier temps, la mensualité du crédit augmente sans pouvoir toutefois dépasser une certaine limite (évolution de l’indice INSEE du coût de la vie, par exemple) et, dans un second temps, si cela ne suffit pas, la durée du prêt s’allonge.

L’avantage : le prêt à taux variable peut s’avérer payant sur une courte durée (prêt de 5 à 7 ans). En effet, comme son taux est très souvent inférieur à celui d’un taux fixe, on économise sur le montant des intérêts, au moins pendant la première année. Or c’est en début de crédit que les intérêts sont les plus lourds, l’amortissement du capital, lui, étant très faible.

L’inconvénient : si les taux augmentent, les mensualités suivront à la hausse, ce qui pourra menacer les finances du ménage, ou la durée du prêt sera allongée, ce qui dans tous les cas alourdira le coût total du crédit.

Notre avis : le prêt à taux variable n’est pas adapté aux emprunteurs qui recherchent la sécurité, empruntent sur une très longue durée ou ont un budget très serré. Par ailleurs, pour être réellement attractif, un taux variable doit afficher une différence de taux minimum de 1 % par rapport au meilleur taux fixe proposé. Et attention : au moment de la souscription d’un crédit à taux révisable, pour rassurer son client, le banquier insiste généralement sur la possibilité qui lui est offerte de passer à taux fixe en cas d’emballement des taux. Oui mais voilà, les conditions de ce passage sont rarement expliquées. Or, elles sont souvent très défavorables à l’emprunteur : la plupart du temps, le taux qui lui est alors consenti dépasse celui proposé aux nouveaux emprunteurs à taux fixe. Et la différence peut atteindre jusqu’à un ou deux points de plus ! Par conséquent, avant de signer, mieux vaut se faire expliciter les conditions du passage à taux fixe.

Prêt à taux fixe ou variable : quelle est la meilleure banque ?

Si vous avez besoin de réaliser un prêt immobilier prochainement à taux fixe ou à taux variable, vous allez forcément devoir contacter un nombre important de banques ou un courtier afin de comparer les différentes offres. Mais ne perdez plus une minute et rendez-vous plutôt sur ce site pour savoir quelle banque propose le meilleur taux immobilier, vous ne serez pas déçu ! Vous vous rendrez compte concrètement qu’en fonction de votre projet immobilier, de vos revenus, de la composition de votre foyer, de votre âge … la banque qu’il faudra sélectionner pour trouver le meilleur taux n’est pas toujours la même.

Afin de faire diminuer votre prêt, n’hésitez pas également à compléter votre prêt avec votre Plan Epargne Logement (ou PEL). En effet, utiliser son droit à prêt du PEL est parfois indispensable : vous en profiterez pour acheter votre bien immobilier moins cher que prévu. Avec un plafond à plus de 60 000 euros, le PEL est parfait pour préparer l’avenir, à l’inverse des livrets A ou des LDD (Livret Développement Durable) qui ont des plafonds très limités.

En choisissant d’utiliser votre PEL, vous envoyez également un bon signal à votre future banque : celle-ci verra que vous avez préparé l’avenir et pourra le prendre en compte dans sa proposition.

(*) L’European Interbank Offered Rate (Euribor) est le taux interbancaire auquel les banques se prêtent de l’argent.

Autres articles Investir

paris 2e

Ou investir dans le 2ème arrondissement de Paris

Situé en plein cœur de la capitale, le 2e arrondissement est le résultat de l’extension de Paris aux 16e et 17e siècles. Ses limites actuelles résultent du découpage administratif de 1860, et l’architecture, les activités économiques et les habitants de ce quartier de Paris sont particulièrement représentatifs de l’histoire de Paris au 19e siècle. Historique

berlin marché immobilier

Marché immobilier à Berlin

La société de conseil CBRE Deutschland a publié son rapport 2012 concernant le marché immobilier à Berlin. Ce rapport nous dévoile que Berlin prend une place particulière parmi les villes allemandes et parmi les métropoles internationales sur le marché immobilier. D’après CBRE, alors que dans presque tous les autres Bundesländern les entreprises importantes se concentrent au

paris 3e

L’immobilier dans le 3e arrondissement de Paris

Situé en plein cœur de Paris, le 3e arrondissement connaît depuis quelques années de nombreuses métamorphoses qui le rendent particulièrement attrayant. Je vous fais aujourd’hui découvrir ce quartier dynamique : bonne visite ! Historique du 3e arrondissement C’est au 16e siècle que les terrains qui accueillent aujourd’hui le 3e arrondissement ont connu un véritable essor, avec l’installation de Charles V, qui a

paris 18e

Paris 18e : vers la fin de la hausse des prix ?

Picasso, Toulouse-Lautrec, Van Gogh… Autant de grands artistes qui ont donné au 18e arrondissement une renommée internationale. Montmartre est devenu pour le monde entier un symbole de Paris, une image de folklore, de gaité et de liberté… Historique du 18e arrondissement C’est appauvries par les guerres des 16e et 17e siècles que les religieuses de l’abbaye

st raphael frejus immo

Immobilier à Fréjus et Saint-Raphaël

Jadis le premier port militaire de la Méditerranée romaine, Fréjus apparaît comme une station balnéaire fort courue. Saint-Raphaël mixe plages, calanques et criques sur fond de roches rouges. Les deux villes du littoral varois assistent à la régulation de leur marché immobilier. Quels sont les principaux quartiers de Fréjus et Saint-Raphaël ? Située entre le