Immobilier la frontière italienne

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Le segment secondaire cohabite avec le principal.

Quels sont les principaux quartiers de Menton et de Roquebrune-Cap-Martin ?

Le secteur – de Menton à Roquebrune pour les appartements et de Menton à Cap d’Ail pour les villas – présente une amplitude peu commune en terme de prix. Rares sont les endroits d’Europe où l’on peut trouver, dans un rayon de 3 km2, un studio, sis dans un immeuble ordinaire d’un quartier populaire, à 100.000 €, et une villa, édifiée au cœur d’un domaine privé, à plusieurs dizaines de millions d’euros. Le marché est donc concentré sur le plan géographique et large quant à la typologie de produits, à la variété de standing et aux profils de clientèle visés. Deux segments apparaissent : l’un dédié aux actifs locaux, l’autre à la résidence secondaire. Les constructions récentes et haut de gamme du front de mer de Menton, dépassant les 10.000 €/m2, ne concernent pratiquement pas l’installation principale. Pas seulement à cause des tarifs, mais aussi de la configuration des logements, parfaits pour les vacances mais peu adaptés aux besoins des familles avec enfants. L’engouement des étrangers pour l’endroit a dicté aux promoteurs les caractéristiques des programmes sortis de terre ces dix dernières années. Tous les ensembles réalisés jusqu’à 500 m de la Méditerranée arborent des surfaces réduites.

S’il est clair que vous ne trouverez pas de « zone sensible » à Roquebrune-Cap-Martin, le Cap Martin reste sans conteste le quartier le plus prisé. A l’entrée, baptisée « Le Plateau du Cap », on trouve les résidences. A la pointe, on découvre les villas, dont certaines appartiennent au domaine privé. Le site concentre tous les avantages recherchés par la clientèle aisée : des immeubles sécurisés et équipés, dans la majorité des cas, de piscine et de tennis, des vues mer magnifiques, des espaces calmes, la proximité des commerces, des plages et du « Parc des Oliviers ». Les transactions oscillent, en appartement, entre 7000 et 9000 €, voire 10.000 € en dernier étage. Pour les villas, il s’avère difficile de tomber sous la barre des 2 M €. On apprécie également Le Hameau, un quartier surplombant le Cap Martin et offrant de sublimes panoramas. Essentiellement composé de villas, il affiche des parcelles entre 1500 et 2500 m2. Une maison de 200-250 m2 se négocie entre 1,2 et 1,8 M €. A quelques pas de la mer, Carnolès demeure plus abordable. Comme tout centre-ville, il témoigne d’une belle activité, insufflée par les commerçants. Probablement moins calme, il compense par un relief plat et la possibilité de tout faire à pied. Le mètre carré se situe entre 4000 et 5000 €.

Dans quelle mesure les prix ont-ils augmenté ? Quel est votre sentiment pour l’avenir ?

L’augmentation est sûrement moins spectaculaire ces deux dernières années que la hausse observée il y a quatre/cinq ans. Mais elle ne s’arrête pas pour autant. Actuellement, on pense que le prix du principal se stabilise, tandis que le secondaire pourrait encore progresser.

On peut noter un cœfficient d’augmentation beaucoup plus important sur les produits de luxe, intégrant les notions d’emplacement, d’exposition, de vue mer et de prestation.

De 2000 à 2005, les prix ont tout simplement doublé, atteignant des niveaux historiques. Depuis 2005, nous constatons une évolution annuelle de + 10-15 %. Un quotidien local évoque même une hausse de 18 % sur 2006.

A l’heure actuelle, considérez-vous le marché comme actif ?

Si les prix poursuivent leur ascension c’est que le marché demeure actif. On note cependant quelques changements. Ne pouvant plus compter sur une augmentation annuelle de 25 %, il convient d’acquérir son bien au juste prix. Les négociations sont serrées et les produits avec un défaut majeur trouvent plus difficilement preneurs. En revanche, correctement estimés et sans problème particulier, ils se vendent généralement en moins de trois mois.

Se dégage-t-il un profil type de la clientèle de Menton et de Roquebrune-Cap-Martin ?

L’acquéreur, souvent de nationalité italienne, a en moyenne entre quarante et cinquante ans. Il recherche un pied-à-terre de vacances et, par la même occasion, un bon placement. Les actifs locaux, friands d’une certaine qualité de vie, se positionnent sur les trois/ quatre pièces.

Les gens du cru s’orientent, en fonction de leurs moyens financiers, vers les appartements pouvant accueillir une famille ou vers les maisons de pays et les villas des collines environnantes. Pour un T3 dans une vallée, il faut compter minimum 280.000 €. Le budget maximum de la clientèle locale excède rarement 1,3 M € et correspond à une villa. En ce qui concerne le secondaire, la recherche s’étend du pied-à-terre d’une vingtaine de mètres carrés à la superbe demeure de maître, nichée dans un secteur ultra résidentiel. Depuis trois ans, Anglais, Scandinaves et Russes s’intéressent au haut de gamme.

Les actifs de Roquebrune, en quête de grands volumes, se tournent vers Carnolès et font l’impasse sur les résidences avec vue mer et piscine qui se paient très chère. Les étrangers privilégient le standing par rapport à l’espace.

Sur quel type de bien peut-on encore spéculer ?

Bien que très rares, certaines opérations restent rentables, comme l’achat de terrains, de logements à rénover ou à diviser. La clientèle étrangère ne souhaitant pas se lancer dans des travaux, le clés en main se vend à prix d’or.

Les seuls secteurs de Menton où il est encore possible de réaliser une petite spéculation sont les vallées et la vieille ville.

Quels sont les principaux programmes neufs ?

« Le Royal Plaza », dans le centre et « Le Palais Ligure », dans les vallées, un ensemble davantage axé sur la résidence principale.

Vos dernières transactions ?

Un studio à 140.000 € et une villa à 6 M €.
Une villa de 250 m2 à rénover avec piscine et vue mer, sur le Cap Martin, 1,5 M €. Un quatre-pièces de 96 m2 en dernier étage, 1.045.000 €. Un T3 de 74 m2, sur Menton, 317.000 €.

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