La société de conseil CBRE Deutschland a publié son rapport 2012 concernant le marché immobilier à Berlin. Ce rapport nous dévoile que Berlin prend une place particulière parmi les villes allemandes et parmi les métropoles internationales sur le marché immobilier.
D’après CBRE, alors que dans presque tous les autres Bundesländern les entreprises importantes se concentrent au coeur des métropoles, où les revenus et le produit national se situent loin au-dessus de la moyenne du pays, et que les prix des biens immobiliers ainsi que des loyers ont atteint des valeurs maximales au niveau national, à Berlin il en est tout autrement. En effet, les revenus, le pouvoir d’achat, mais aussi les prix et les loyers se trouvent être au contraire en dessous des valeurs des grandes villes telles que Hambourg, Munich, Cologne et Francfort. Mais le fossé serait encore plus grand concernant les loyers et les revenus. En effet, on y apprend que Berlinois ont le taux de frais de logement le plus bas d’Allemagne et dépensent une plus petite part de leur revenu dans le loyer comparé aux habitants des autres villes de comparaison.
Une nouvelle tendance commencée il y a quelques années
Ainsi, dans le WohnmarktReport 2012 de CBRE il y est indiqué qu’une nouvelle tendance a été observée depuis le milieu de la décennie passée. En effet, le nombre d’habitants aurait alors commencé à augmenter de nouveau, la ville étant avant tout attrayante pour les plus jeunes, pour qui Berlin représente une ville ouverte d’esprit, dynamique et culturelle et compatible à chaque mode d’existence. De plus, les loyers jusqu’ici relativement bas permettent un logement plus grand qu’ailleurs.
Croissance dans la ville : l’écart entre le centre et les quartiers périphériques se creuse
Le rapport nous indique par ailleurs que la population de Berlin ne cesse d‘augmenter. Plus de 3,4 millions de personnes y aurait élu domicile. Un chiffre qui depuis la seconde guerre mondiale n’avait été atteint qu’une seule fois brièvement au cours des années d’après guerre, nous précise ce rapport. Rien qu’au cours des premiers neuf mois de 2011, le nombre d’habitants aurait augmenté de 30 000. D’après CBRE, cette accroissement est liée principalement à un fort flux migratoire : environ 116.000 personnes ont pendant cette période emménagé dans la ville alors qu’environ 87.000 personnes en sont parties.
En outre, le rapport de la CBRE nous dit que contrairement à la tendance démographique générale en Allemagne, le nombre des naissances annuel, autour de 1.200, dépasse celui du nombre des morts et que cela montre avant tout l’intérêt grandissant de Berlin chez les jeunes adultes et familles. Jörg Schwagenscheidt, directeur de GSW Immobilien AG, y déclare d’ailleurs que Berlin rajeunit et de ce fait bénéficie d‘une nouvelle impulsion pour la croissance.
Le WohnmarktReport 2012 nous livre que ces cinq dernières années, l’augmentation du nombre d’habitants a profité avant tout à certains arrondissements qui s’étendent sous la forme d’une bande allant du nord vers le sud : avec tout en haut Pankow, juste en dessous Mitte, puis Kreuzberg-Friedrichshain, Treptow-Köpenick et enfin Neukölln. De plus, les quartiers qui ont la priorité chez les demandeurs de logement resteraient stables. En effet, CBRE nous rapporte que d’après une étude de la BBU, Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (l’Union des entreprises du logement de Berlin-Brandebourg), pour la période de 2006-2010 chez les 18-à 25-ans étaient considérées comme avantageuses et souhaitables les zones d’habitations constituées de bâtiments anciens (Altbau) du centre de la ville ou à peine en dehors du Ring-Bahn, au contraire des zones périphériques mal desservies. L’étude serait parvenue à des résultats similaires chez les nouveaux habitants chez qui la tranche d’âge appelée est fortement représentée.
Toujours selon ce même rapport, en liaison étroite avec la croissance de la population il a été constaté une croissance de l’activité économique ainsi qu’une augmentation du nombre d’emplois et des revenus. Certes, la ville a encore le plus haut taux de chômage d’Allemagne – une conséquence tardive de la structure économique qui après l’effondrement du mur n’était a priori pas adaptée et qui a eu des répercussions sur la quasi totalité du Bundesland de Berlin – mais le creux de la vague est loin derrière, nous affirme CBRE. Ainsi, le nombre des actifs a augmenté de près de 1,3% en un an d’après la dernière enquête de 2011. Le taux de chômage est passé à 13,3%, même s’il reste inégal en fonction des quartiers. De même, le nombre d’inscrits à la sécurité sociale a augmenté de près de 2,6% à l’instar du nombre de travailleurs indépendants. En outre, dans le WohnmarktReport 2012 de la CBRE a été constatée une baisse des activités dites « marginales » comme par exemple les « 1-euro-jobs » (une mesure politique allemande qui consiste pour le chômeur de longue durée à effectuer des activités rémunérées entre 1,00 euros et 2,50 euros de l’heure en supplément de l’allocation chômage) et les secteurs d’activité avec la plus forte croissance sont l’industrie et la construction ; à Berlin les taux étant plus élevés que la moyenne nationale. Le secteur du Service montre des chiffres beaucoup plus bas, voire à la baisse nous dis le rapport 2012 CBRE du marché immobilier.
Aussi, le rapport poursuit en précisant que le tourisme a connu un boom, qu’il faut particulièrement souligner, avec plus de 20 millions de nuitées par année. Ainsi, Berlin se trouve être à la troisième place des villes les plus visitées en Europe derrière Paris et Londres. L’économie du tourisme pourrait recevoir une forte impulsion de par l’ouverture de l’aéroport de Brandebourg-Berlin international (BER) qui, même si retardée, serait prévue pour les mois à venir. Pour exemple, la CBRE nous informe qu’à elle seule la compagnie aérienne Lufthansa veut relier directement Berlin à 38 villes européennes hors Allemagne (aujourd’hui seules huit villes européennes hors Allemagne seraient reliées à Berlin par cette compagnie).
La CBRE affirme que ce développement est caractérisé par une montée générale du prix médian des offres de loyer de près de 7,8% et pour les offres d’achat d’appartements en copropriété une hausse de près de 8,3%.
