Les obligations de diagnostic légales préalables à la vente d’un bien, à la location, ou des parties communes d’un immeuble
Comme vous le savez certainement, vendre un bien, mettre en location son appartement ou entretenir des parties communes impose de respecter certaines règles. Et notamment la réalisation d’un certain nombre de diagnostics préalables, que le vendeur, loueur ou le syndic est contraint de faire réaliser par un expert agréé et dont les résultats doivent être portés à la connaissance des acquéreurs, locataires ou copropriétaires.
Le mesurage Loi Carrez
Conformément à la Loi Carrez, vous avez l’obligation de fournir à l’acheteur un calcul précis de la superficie du bien après déduction des surfaces « inutiles » (épaisseur des murs, embrasures de portes, marches d’escalier, hauteur sous plafond inférieure à 1m80…).
Ce mesurage est obligatoire pour tout bien supérieur à 8m2, et sa validité est illimitée (sauf évidemment en cas de modification du bien).
Mon conseil : soyez très vigilant avec l’application de la Loi Carrez. Si la surface mesurée est inférieure de plus de 2,5 % à celle mentionnée dans l’acte de vente, l’acheteur pourra demander une réduction du prix de vente dans un délai d’un an.
La loi Boutin
La loi Boutin impose aux propriétaires de mentionner la surface habitable dans le bail de location. Le mesurage Boutin n’est pas un diagnostic immobilier, la réalisation du mesurage Boutin est souvent confiée au diagnostiqueur immobilier, sa validité est illimitée (sauf évidemment en cas de modification du bien).
Le Diagnostic Amiante
Matériau fibreux isolant, l’amiante a longtemps été utilisée dans la fabrication des immeubles. Mais depuis que sa grande toxicité a été démontrée, elle est interdite en France. Une recherche d’amiante est donc obligatoire pour la vente de tout bien immobilier dont le permis de construire est antérieur à 1997.
En cas d’absence de trace d’amiante, vous n’aurez plus à faire réaliser d’autres diagnostics par la suite sauf modification de la nature ou la composition du bien.
La repérage des matériaux amiantés dans les bâtiments est aussi obligatoire dans les parties communes des immeubles d’habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Le Diagnostic Performance Energétique (DPE)
Comme je vous en ai déjà parlé (voir l’article sur l’étiquette DPE), le vendeur ou loueur est obligé de rendre publique l’estimation de la consommation en énergie du bien.
Le DPE est valable 10 ans, et le résultat de l’estimation n’a pas d’influence sur le prix du bien, que se soit pour une vente .
Le Diagnostic Plomb (CREP)
Dans le cadre de la lutte contre le saturnisme (une intoxication due au plomb contenu dans les peintures des immeubles anciens), la loi française impose au propriétaire de faire un diagnostic de recherche de plomb dans tout bien mis en vente, location ou pour les parties communes.
Si aucune trace de plomb n’est repérée, le diagnostic a une valeur illimitée dans le temps. En revanche, si le diagnostic révèle des traces de plomb sur un support en bon état (mur sans éclats de peinture, par exemple), il ne sera valable qu’un an. Attention donc si vous ne vendez pas votre bien dans l’année qui suit ce diagnostic : vous devrez prendre soin d’en faire réaliser un nouveau.
Pour la location, si aucune trace de plomb n’est repérée, le diagnostic a une valeur illimitée, comme pour une vente, si il y a présence de plomb, la validité du diagnostic est de 6 ans.
Pour les parties communes, si aucune trace de plomb n’est repérée, le diagnostic a une valeur illimitée, si il y a présence de plomb, la validité est de 1 ans.
Le Diagnostic Termites
Les termites sont des insectes qui creusent le bois à l’intérieur des maisons et des immeubles, dont ils fragilisent la structure. Dans les zones à risque, tous les biens immobiliers doivent faire l’objet d’un diagnostic termites.
A Paris, tout appartement mis en vente est concerné par ce diagnostic.
A noter : vous devez déclarer toute présence de termites auprès de votre mairie, sous peine d’amende.
Pour les parties communes, le diagnostic termites n’est pas obligatoire mais fortement recommandé.
Les Diagnostics Gaz et Électricité
Tous deux sont obligatoires dès lors que l’installation a été faite il y a plus de 15 ans. Le manquement à cette obligation rendra inapplicable toute clause d’exonération des vices cachés.
Électricité : l’expert agréé doit vérifier la présence d’un appareil de commande électrique facilement accessible et rechercher les dispositifs dangereux. Le diagnostic est valable 3 ans.
Gaz : le diagnostic vise à vérifier la sécurité de l’installation de gaz (et non sa conformité). L’expert vérifiera la tuyauterie, les raccordements, la ventilation des locaux et la combustion. Important : ce diagnostic est obligatoire dès lors que l’immeuble est raccordé, même si le gaz a été coupé.
Les Risques Naturels et Technologiques (ERNT)
En fonction de la région, le vendeur doit prévenir l’acquéreur d’éventuels risques technologiques (centrale nucléaire…) ou naturels (zone sismique ou inondable…), et des sinistres ayant déjà eu lieu.
La validité de cette obligation est de 6 mois après la réalisation de la vente.
Même chose pour la location.
Le diagnostic SRU (mise en copropriété)
Il porte constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert, et de celui des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité, ce diagnostic est obligatoire pour toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 15 ans, ce diagnostic a une validité de 3 ans.
Mon conseil
Faites faire les diagnostics avant de mettre en vente votre bien car certains sont obligatoires sur les annonces (exemple : étiquette DPE). De plus, cela évite des négociations inutiles lorsque l’on découvre après avoir fait les diagnostics que son appartement est plus petit que la surface annoncée à l’acheteur potentiel. Même si certains diagnostics ont une durée de vie limitée dans le temps, certains diagnostiqueurs vous proposent de remettre à jour gratuitement si nécessaire les diagnostics non valable, pour mettre son bien en location, il est aussi important et obligatoire de réaliser les diagnostic du plomb, du DPE et l’ERNT.
