La résiliation du bail

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La résiliation par le locataire

Vous pouvez résilier votre bail quand vous le souhaitez, quelle que soit la durée pour laquelle vous avez signé : celle-ci n’engage que le propriétaire. Il vous suffit de lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception et de respecter un préavis de 3 mois.

Sous certaines conditions, ce préavis peut être ramené à 1 mois : 

  • Vous avez obtenu votre premier emploi (CDD ou CDI, hormis stage de formation) ; 
  • Vous avez obtenu ou on vous a imposé une mutation professionnelle ; 
  • Vous avez perdu votre emploi ; 
  • Vous avez retrouvé un emploi après avoir été licencié(e) ; 
  • Vous touchez le RSA ; 
  • Vous avez plus de 60 ans et des problèmes de santé qui vous imposent de quitter votre logement (nécessite de fournir un certificat médical).

Pour les logements loués meublés, vous devez respecter un préavis d’un mois.

A noter que quelles que soient les circonstances, vous devrez payer votre loyer jusqu’à la fin du préavis (que vous ayez ou non quitté les lieux avant). Si le propriétaire trouve un autre locataire avant la fin du préavis et que vous avez déjà quitté les lieux, vous pouvez convenir d’un arrangement pour que le propriétaire vous rembourse le loyer correspondant au temps d’occupation du nouveau locataire durant le préavis.

La résiliation par le Bailleur

En temps normal, le propriétaire n’a pas le droit de résilier le bail et est tenu de respecter sa durée. Cependant, certains cas l’autorisent à mettre fin au bail de manière anticipée.

Résiliation pour vente

Si votre propriétaire Bailleur souhaite vendre le logement que vous occupez, deux solutions s’offrent à lui :

Vendre le logement occupé : Dans ce cas, votre bail continue à courir après la vente dans les mêmes conditions que celles initialement prévues.

Vendre le logement vide : Dans ce cas, il doit vous donner congé en invoquant ce motif. Le congé doit être signifié au plus tard 6 mois avant l’expiration du bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou par l’intermédiaire d’un huissier.

Dans ce cas, vous disposez d’un droit de préemption (autrement dit, vous êtes prioritaire pour acheter le bien). A ce titre, le congé doit préciser les éléments suivants :

  • Le montant et les conditions de la vente ;
  • Les 5 premiers alinéas du paragraphe II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;
  • Le nombre de tantièmes attachés au lot concerné.

Vous disposez alors d’une période de deux mois pour répondre à l’offre.

Si vous acceptez l’offre, vous devrez signer un acte de vente devant notaire.

Si vous refusez, le congé prendra effet au terme du bail et vous devrez quitter le bien.

Résiliation pour y résider

Si votre propriétaire Bailleur souhaite reprendre le logement pour l’occuper à titre de résidence principale ou pour y loger un membre de sa famille, la loi prévoit que le bail puisse être résilié avant son terme.

Comme pour la résiliation pour vente, votre propriétaire doit vous donner congé en invoquant ce motif. Celui-ci doit être signifié au plus tard 6 mois avant l’expiration du bail par lettre recommandée avec accusé de réception et préciser les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise.

Résiliation pour défaut du locataire

La loi prévoit que le contrat de location puisse être résilié avant son terme pour motifs « légitimes et sérieux ». Par exemple, si vous manquez à vos obligations de façon grave ou de manière récurrente (impayés, défaut d’attestation d’assurance, etc.).

Il incombe aux tribunaux de juger le caractère « légitime et sérieux » et de prendre les mesures nécessaires à la résiliation.

A noter que la période du 1er novembre au 15 mars dite de « trêve hivernale »  interdit l’expulsion d’un locataire pour motifs « légitimes et sérieux », sauf  les squatteurs et locataires d’un logement ayant fait l’objet d’un arrêté de péril.

Cas particulier : personnes âgées

Si le locataire est âgé de plus de 70 ans et que ses ressources sont inférieures à une fois et demie le SMIC brut annuel, le propriétaire ne peut pas lui donner congé aux seules conditions énumérées ci-dessus. En effet, le congé est recevable uniquement s’il est en mesure de lui proposer une location à proximité correspondant à ses besoins (superficie similaire, loyer adapté aux revenus de l’intéressé) ou s’il est lui-même âgé de plus de 60 ans ou si ses ressources sont inférieures à une fois et demie le SMIC brut annuel.

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