Le bail / le contrat de location

Vous avez finalement trouvé la location que vous recherchiez, vous l’avez visitée et vous avez envoyé votre dossier de candidature qui a été retenu. L’étape qui suit fera de vous le locataire officiel du logement : la signature du bail (aussi appelé contrat de location).

Quelle utilité ?

Le bail permet d’officialiser une location. Il est obligatoire de l’établir sur papier. Il énonce entre autres vos droits et obligations quant au logement, ainsi que ceux du propriétaire. Ce n’est en aucun cas un document à négliger, car il encadre les rapports que vous aurez avec le propriétaire (paiement des loyers, obligations, etc.).

Qui rédige, qui signe ?

Le contrat de location doit être établi par le propriétaire (ou son mandataire) et signé par l’ensemble des parties (bailleur, locataire, colocataire, caution, etc.). Chacune des parties doit disposer d’un exemplaire.

Le bail peut être établi par un professionnel (agent immobilier, notaire, huissier, etc.). Dans ce cas, les frais de dossier devront être partagés de manière égale entre le propriétaire et le locataire.

Quelle durée ?

La durée du bail change selon la qualité et la situation du propriétaire :

• Si le propriétaire est une personne morale (entreprise, association, etc.), la durée minimale du contrat de location est de six ans ;
• Si le propriétaire est une personne physique (propriétaire en nom propre et Société Civile Immobilière SCI), la durée minimale du contrat de location est de trois ans ;
• Si le propriétaire est une personne physique qui doit pour des raisons privées ou professionnelles récupérer son logement avant la durée légale de trois ans, on signe alors un bail d’un an, appelé «bail court». Celui-ci doit cependant mentionner les raisons (retour en France après un séjour à l’étranger, mutation professionnelle, retraite, études des enfants) qui doivent être confirmées deux mois avant le terme du bail. Si la raison n’est pas confirmée, le bail pourra être transformé en bail de 3 ans.

Le locataire peut quitter la location à tout moment en respectant un préavis.

Quelles annexes ?

Certains documents doivent impérativement être annexés au contrat de location :

• L’attestation d’assurance contre les risques locatifs ;
• La caution signée s’il y a lieu ;
• L’état des lieux signé par les parties ;
• Les diagnostics obligatoires ;
• Si le bien est loué dans une copropriété, doit également être annexée une copie des extraits du règlement de copropriété.

Quels frais ?

La loi interdit que vous soient facturés :

• Les frais de rédaction du bail (sauf en cas d’intervention d’un huissier, auquel cas les frais sont divisés en deux entre le locataire et le propriétaire) ;
• Les quittances mensuelles ;
• Les frais de relance ;
• L’état des lieux.

A noter également que certains frais sont proscrits par la loi :

• Les frais de réservation de location ;
• Les frais de clôture de dossier ;
• La visite technique annuelle ;
• Les honoraires de renouvellement du bail si celui-ci ne nécessite pas de modification de clauses ;
• Les frais d’encaissement de chèques.

Situation de famille et bail

Il faut savoir que les conditions de partage du bail diffèrent selon votre situation familiale.

• Si vous êtes marié(e) : Le bail, qu’il ait été signé par vous seul(e) ou non, appartient aux deux époux. Ceci implique la solidarité pour toutes les obligations locatives (notamment le paiement des loyers). Cette solidarité est rompue uniquement en cas de divorce.
• Si vous êtes pacsé(e) : Le bail appartient aux personnes dont le nom figure sur le contrat de location. Néanmoins, que son nom figure ou non sur le bail, le partenaire pacsé partage solidairement les obligations.
• Si vous êtes concubin(e) : Le bail appartient aux personnes dont le nom figure sur le contrat de location. A ce titre, si les deux noms figurent, vous êtes colocataires ; sinon l’un est locataire et l’autre considéré comme étant hébergé. Si le signataire quitte le domicile ou décède, le (la) concubin(e) ne peut rester que si la cohabitation est supérieure à un an. Dans le cas contraire, le bail peut tout à fait être résilié.

 Quel contenu ?

Si l’on s’en réfère à la loi du 6 juillet 1989 qui régit les locations à usage d’habitation, certaines clauses doivent obligatoirement figurer dans le bail, d’autres sont facultatives et enfin d’autres sont totalement proscrites.

Le contrat de location doit obligatoirement préciser les clauses suivantes :

• Le nom ou la dénomination du bailleur ainsi que son adresse ou son siège social ;
• La date de prise d’effet et la durée ;
• L’adresse du logement, sa nature et sa destination, ainsi que les équipements d’usages privatif et commun ;
• Le montant du loyer, ses modalités de paiement, ainsi que ses règles de révision ;
• Le montant du dépôt de garantie ;
• La surface habitable de la chose louée ;
• L’offre télévisuelle indiquant si le logement est équipé pour recevoir la télévision.

Le bail peut préciser des clauses facultatives

Elles permettent de fixer d’autres dispositions entre le Bailleur et le locataire. Elles peuvent par exemple faire état d’une remise de loyer en contrepartie de travaux effectués par le locataire.

Cependant, celles-ci doivent impérativement rester conformes à la loi.

Le bail ne peut en aucun cas préciser les clauses suivantes

 D’après l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause :

• Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;
• Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ;
• Qui impose comme mode de paiement du loyer l’ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;
• Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;
• Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée ;
• Par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;
• Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;
• Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;
• Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ;
• Qui interdit au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
• Qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l’article 3 ;
• Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l’article 10 ;
• Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;
• Qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
• Qui impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ;
• Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance, ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile ;
• Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
• Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à quarante jours ;
• Qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel.