Le prêt immobilier, petit guide

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Quels sont les différents types de prêt ?

On constate plusieurs types de prêts :

  • Le prêt 1% employeur : connu aussi sous le nom de « prêt action logement », ce prêt à taux très faible (entre 1.5 et 3%) est accordé par un employeur à ses salariés. Il permet l’acquisition d’une résidence principale en logement neuf ou ancien ou d’un terrain nu. Seules les entreprises de plus de 10 salariés sont concernées.
  • Le prêt à taux zéro : il est accordé uniquement aux ménages dont les revenus sont modestes. Ce prêt a la particularité de ne pas engendrer d’intérêts. Cependant, il ne permet pas de financer la totalité du projet car le montant prêté est peu importante. Il est généralement considéré comme un apport plus qu’un prêt et il est cumulable avec les autres types de prêts.
  • Le prêt à l’accession sociale est quant à lui, accordé par l’Etat et les collectivités territoriales. Il s’obtient sur critères sociales et des conditions de ressources du demandeur.
  • Le prêt conventionné : Il est accordé par la Caisse d’allocation familiale. Il est peu utilisé car son taux n’est pas avantageux et il présente d’énormes contraintes.
  • Le prêt plan épargne logement ou PEL : Son principe de fonctionnement est simple : plus on épargne, plus on peut emprunter. Son taux malheureusement est un peu plus élevé que celui du marché (4 à 4.50 % en moyenne hors assurance).
  • Le prêt relais : on en parle beaucoup notamment comme un prêt pour le particulier propriétaire d’un bien mis en vente et qui veulent investir dans un nouveau bien. Le crédit relais est accordé à hauteur de 50 voire 80% du prix du bien mis en vente et qui pourra être remboursé dès la vente de ce dernier.

Les différentes étapes d’un montage de prêt immobilier

Le montage d’un plan de prêt immobilier ne doit jamais être pris à la légère. L’observation de certains éléments clés est essentielle à la réussite d’un projet. L’acquisition d’un bien immobilier est toujours un investissement colossal. Il est donc important d’y mettre le fond et la forme.

La recherche du bien

La recherche de la maison ou de l’appartement de ses rêves est toujours un travail fastidieux qui demande beaucoup de temps. Idem pour les visites qui sont souvent contraignantes et peu instructives. Avant d’entamer toutefois les démarches auprès d’une banque, il convient de signer ce qu’on appelle « une promesse de vente » ou un « compromis de vente » avec le vendeur (particulier ou agence). Cette étape est importante car il permet de garder la main sur le bien en attendant que le crédit soit débloqué. La durée du compromis est de 45 jours en général. En cas de refus de la banque, le compromis de vente est annulé.

La recherche du crédit

La recherche du crédit immobilier est une étape car elle déterminera l’issu de votre projet. Il existe une multitude d’offres de crédit sur le marché. Le premier conseil est de bien s’organiser et de comparer. Il y a deux solutions possibles : les outils de comparaisons disponibles sur le net ou tout simplement faire appel aux services d’un courtier en crédit. Si le premier est relativement gratuit, le second peut être, selon le cas, payant ou pas.

Le montage du crédit

Un montage financier n’est jamais simple. Le moment est en effet venu de fournir à la banque tous les documents qui lui seront nécessaires pour accorder le prêt. La liste est bien longue et certains éléments exigent des détails précis. L’ensemble de vos revenus, vos dépenses, votre vie professionnelle seront passés au crible. La banque ne veut prendre aucun risque. Elle jugera donc d’abord son contenu. Un dossier doit être complet avec tous les documents personnels comme le justificatif d’identité, la situation familiale, le justificatif de domicile, les bulletins de paie, le justificatif de l’apport personnel. Il ne faut pas oublier les pièces attestant de l’existence de votre projet (le compromis, l’avant-contrat, l’estimation et l’évaluation des travaux à entreprendre ainsi que le diagnostic technique). Enfin, il faut prendre le temps d’ajouter tous les éléments indispensables susceptibles d’influencer la décision de la banque (les revenus hors salaires, les loyers, les apports familiaux, les aides…). Ensuite, elle jugera le fond du dossier. Elle cherchera donc à évaluer et analyser votre capacité de remboursement, votre stabilité financière et professionnelle, ainsi que l’adéquation du projet à votre profil.

L’accord de principe

L’accord de principe peut être notifié par écrit au besoin. Il permet au demandeur de passer immédiatement à l’étape suivante.

L’ouverture du compte

C’est une des conditions principales que la banque met en place pour pouvoir vous faire une offre de crédit. La banque prêteuse demandera à ce que le demandeur fasse une domiciliation de son salaire chez elle.

L’offre de prêt

Il s’agit encore d’une offre car à travers ce document, la banque veut donner un temps de réflexion au demandeur. Une fois que la banque propose cette offre, le demandeur a environ 10 jours pour se rétracter. En cas d’annulation, le demandeur doit en informer la banque avant la fin de ce délai. Le document de l’offre contient toutes les informations sur le prêt : sa durée, son taux, le montant, l’assurance, le garantie, les conditions de remboursement….

Il ne faut pas non plus oublier qu’une offre de prêt est encore négociable. Il est donc très important de négocier plusieurs points de votre crédit avant de signer. Parmi ces points, on peut citer le taux d’intérêt bien sûr (si vous trouvez qu’il est trop élevé par rapport à la moyenne), les assurances du crédit (vous n’êtes pas obligé d’accepter l’assurance de votre banque mais la nouvelle assurance que vous proposez doit présenté des conditions de couverture et de garanties similaires), les pénalités de remboursements anticipés, la garantie et les frais de dossiers (on y pense rarement mais ces frais sont parfaitement négociables et peuvent même être annulés). Cette phase de négociation est très délicate car il faut faire preuve d’assurance et faire des compromis. Ceux qui éprouvent du ma peuvent opter pour un courtier. Certains courtiers peuvent réussir à faire économiser énormément.

Le demandeur doit signifier à la banque sa décision d’accepter l’offre, en signant et en renvoyant le document à la banque émettrice. Une fois que la banque reçoit le dit document, les fonds seront transférés sur le compte.

La conclusion de la vente

Cette avant dernière étape permet à l’emprunteur de devenir définitivement propriétaire. Le remboursement n’intervient alors qu’un mois après sa conclusion.

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