L’état des lieux est un document qui doit impérativement être établi par les deux parties et joint au bail. Il s’effectue à deux reprises : à l’entrée et à la sortie de la location.
Quelle utilité ?
L’état des lieux est une description très détaillée de chaque pièce du logement (du sol au plafond), ainsi que de tous les équipements en en précisant l’état.
C’est en comparant l’état des lieux d’entrée avec celui de sortie que l’on pourra mettre en évidence d’éventuelles dégradations dans le logement. Cette comparaison permettra de déterminer la part de responsabilité de chacune des parties dans l’altération éventuelle du logement et d’éviter tout malentendu (prise en charge du montant des réparations).
Il est donc extrêmement important de ne pas négliger sa réalisation ; bien que fastidieuse, cette tâche est indispensable.
Quel contenu ?
L’état des lieux doit décrire chaque pièce du logement (du sol au plafond) ainsi que les équipements. Le terme « équipements » comprend ici les placards, les cheminées, le chauffage, les revêtements muraux, les huisseries, les portes, les fenêtres, les volets roulants, les appareils électriques, etc. Pour chaque élément, il doit préciser son état (neuf, excellent, bon, d’usage) et d’éventuels remarques/commentaires (par exemple, traces sur le mur ou rayures sur le parquet au niveau de la porte, etc.).
L’état des lieux comprend également un relevé de tous les compteurs : eau, gaz et électricité.
Il est extrêmement important d’utiliser des termes descriptifs très précis afin d’éviter tout malentendu et toute mauvaise interprétation lors de la relecture.
Qui rédige, qui signe ?
Tout comme le contrat de location, l’état des lieux doit être signé et approuvé par les deux parties (le propriétaire bailleur ou son mandataire et le locataire). Le propriétaire peut l’établir lui-même ou le faire réaliser par un professionnel (agent immobilier, huissier, etc.).
Est-il possible de ne pas en établir ?
Selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, il est possible de ne pas faire d’état des lieux. Cependant, s’il n’a pas été établi, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état et s’engage à les rendre tels. Une absence d’état des lieux signifie donc de fait que le logement est neuf et/ou sans défaut apparent.
Pour éviter tout litige ou malentendu, nous vous conseillons de demander d’établir un état des lieux à l’entrée comme à la sortie.
Pendant la location
Si, après avoir signé le contrat de location, vous découvrez un défaut dans le logement qui n’avait pas été mentionné lors de l’état des lieux et qui vous semble important, n’hésitez pas à le signaler au propriétaire. Les deux parties disposent d’un mois à partir de la remise des clés pour apporter une modification.
De plus, vous pouvez émettre des réserves sur certains points lors de l’établissement de l’état des lieux. Par exemple, si l’électricité n’est pas en service lors de l’état des lieux, vous pouvez émettre une réserve sur le fonctionnement de l’installation et effectuer une mise à jour lorsque l’installation aura été testée.
Après l’état des lieux de sortie
A l’issue de la comparaison entre états des lieux d’entrée et de sortie, d’éventuelles dégradations peuvent être constatées dans le logement. Certaines d’entre elles sont attribuables au propriétaire et d’autres au locataire.
Sont généralement attribués au propriétaire :
- Les signes de vieillissement du logement et de ses équipements dus à un usage normal (les peintures ou tapisseries jaunies par exemple) ;
- Les dommages dus aux problèmes et défauts de construction ;
- Les dommages dus à des sinistres extérieurs au logement et ne relevant pas de la responsabilité du locataire (une inondation par exemple).
Vous devez cependant avoir signalé ces dégradations, afin que le propriétaire puisse, le cas échéant, entreprendre des travaux de réparation après votre départ ou pendant l’occupation du logement dans certains cas.
Sont généralement attribués au locataire :
- Les petits dommages (trous dans les murs dus à l’accrochage de tableaux par exemple) ;
- Les taches sur les murs ou le sol ;
- Le manque d’entretien du logement ;
- Les transformations importantes du logement non autorisées par le propriétaire.
D’une manière générale et comme stipulé dans le contrat de location, vous devez rendre en l’état le logement loué. Les dégradations doivent ainsi être réparées (par exemple, rebouchage des trous, lessivage des traces, etc.).
Si le logement n’est pas restitué en l’état, le propriétaire pourra faire effectuer des travaux de réparation aux frais du locataire.
Que faire en cas de désaccord ?
Si vous ne parvenez pas à trouver un accord à l’amiable sur l’origine des dégradations, à déterminer la part de responsabilité des parties et le montant des frais qui en découlent, vous pouvez faire appel à :
- Un huissier qui viendra effectuer un second état des lieux de sortie (sous réserve que l’état des lieux d’entrée ait été correctement effectué) ;
- Une commission de conciliation qui convoquera les deux parties, prendra en considération leurs opinions, examinera les deux états des lieux et proposera une solution (liste des commissions de conciliation) ;
- Un tribunal d’instance afin d’intenter une procédure en justice et d’obtenir un jugement (liste des tribunaux d’instance).
Le dépôt de garantie
S’il ressort de l’état des lieux de sortie que des dégradations vous sont imputables, le montant des travaux de réparation sera prélevé sur votre dépôt de garantie. Le propriétaire doit à ce titre vous communiquer les justificatifs correspondant aux sommes prélevées.
Dans le cas où aucun dommage n’a été constaté, le propriétaire doit vous restituer votre dépôt de garantie dans un délai de deux mois. Passé ce délai, vous êtes en droit d’exiger des intérêts de retard au taux légal.
