Mariés, pacsés ou concubins : comment acheter à deux ?

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L’union fait la force ! Il est aussi plus facile d’acheter à deux que tout seul. La surface financière est généralement plus large. Mais, il faut penser à organiser les choses : revente, séparation, décès. Et, chaque projet a sa réponse.

Vous êtes mariés

En absence de contrat de mariage, le couple vit sous le régime légal de la communauté. C’est celui de la majeure partie des français. Avec cette communauté « réduite aux acquêts », tous les biens possédés par les époux avant le mariage ou reçus en donation par la suite restent personnels. Mais sont communs, tous les biens acquis après l’union. Notamment, le logement acheté, même si un seul des deux époux effectue le paiement. Seule une clause dite « de remploi » permet d’identifier les fonds propres apportés par chacun : de l’argent donné au mari ou à la femme par ses parents ; une succession ; une donation. Le notaire inscrit cette clause dans l’acte d’acquisition. Il suffit de le lui demander.

Le couple qui décide de faire un contrat de mariage a le choix. Tout dépend des objectifs. D’un côté, le régime de la séparation. Conseillé pour les commerçants et les chefs d’entreprises, il met à l’écart le patrimoine familial en cas de faillite de l’activité professionnelle. Il permet aussi au mari et à la femme de gérer à part leur patrimoine. En cas de divorce, cela facilite la répartition. Mais à quel nom le logement doit-il être acheté si les deux époux contribuent au financement ? Quelle que soit l’option, c’est injuste. Les notaires conseillent alors d’acheter le bien à deux, en indivision. En plus, la banque préfère accorder un prêt à un couple avec deux revenus plutôt qu’à un seul des époux.

Dernière solution, la communauté universelle. La plus sûre. La plus rigide aussi. D’un côté, tout ce qui appartient à l’un est à l’autre. Patrimoine comme dettes ! Pour l’achat du logement, le couple est propriétaire. Lorsqu’un époux décède, il y a transmission des biens au second, en franchise de droits de mutation. Intéressant. Quant aux enfants et à la famille, ils héritent du patrimoine aux décès des deux parents. L’inconvénient survient en cas de divorce : la répartition des patrimoines est complexe. Dans tous les cas, la revente du logement familial nécessite le consentement du conjoint, même si celui-ci n’est pas directement propriétaire et que les époux sont mariés sous le régime de la séparation. C’est l’article 215 du Code civil.

Vous êtes en union libre

Les banques octroient des sommes moindres que pour un couple marié. Cependant, pour acheter à deux, plusieurs solutions. Elles ont des avantages et des inconvénients selon qu’on privilégie les intérêts individuels, la liberté ou la protection de l’autre en cas de décès.

L’indivision d’abord. Formule sans formalité où chacun a les mêmes droits sur le logement dès lors qu’il est coacquéreur. Et non pas seulement coemprunteur ! Il suffit de préciser dans l’acte d’acquisition, en accord avec le banquier et selon la contribution financière des concubins, la répartition des parts : soit 50-50 % où chaque propriétaire a la moitié du logement ; soit 40-60 %, etc.

En indivision, les décisions sont prises ensemble. C’est protecteur. Quand on se fâche, problème ! D’autant que l’un ou l’autre des concubins, peut mettre fin à tout moment à l’indivision et exiger sa part. Si l’autre refuse, un seul recours : le tribunal. Pour éviter cette précarité, il est conseillé d’établir entre vous, une convention d’indivision. Un passage vers le notaire s’impose. Enfin, à savoir : l’indivision n’offre pas de droit au logement en cas de décès du partenaire. Les concubins ont intérêt à rédiger chacun au profit de l’autre un testament, avec legs d’usufruit ou de droit d’usage et d’habitation. Le compagnon survivant ne sera pas menacé d’expulsion par les héritiers. Important, en cas de mésentente avec la famille.

Autre solution, la tontine. Vous réalisez en commun l’acquisition du logement selon une procédure très ancienne. Elle prévoit que le survivant devient plein propriétaire au décès de l’autre. Cette formule encore appelée « clause d’accroissement » ou « clause de reversion » a un intérêt fiscal : elle évite le paiement de droits de succession. Le survivant est assujetti à hauteur de 5 %. Plusieurs conditions : que la tontine ait été conclue à deux ; que le logement soit une résidence principale ; que sa valeur au jour du décès n’excède pas 60.000 euros. C’est peu ! Dans les autres cas et pour des personnes sans lien de parenté, les droits d’enregistrement montent jusqu’à 60 %. Comme pour une donation. Reste un avantage, d’ordre privé cette fois. Le concubin survivant n’est pas obligé de quitter le logement au décès de son ou de sa partenaire. Sans avoir été marié, il est chez lui. Il est même considéré comme l’unique propriétaire depuis l’achat de l’habitation. Mais le hic survient lors d’une séparation. On ne peut sortir de la tontine et vendre le logement, que si les deux parties sont d’accord. Si un coacquéreur refuse, la situation est bloquée. Difficile à vivre. L’indivision est préférable.

Plus souple en ce domaine, la Société civile immobilière (SCI) reste à proscrire pour l’achat d’une résidence principale. Vous vous privez de nombreux avantages fiscaux. Elle demeure attrayante pour une résidence secondaire. Surtout, quand plus de deux personnes se réunissent pour acheter ou qu’un couple souhaite aménager sa succession.

La SCI permet de transmettre à ses enfants une résidence en réduisant fortement le coût des droits d’enregistrement. Elle protège aussi le concubin survivant avec une SCI « croisée ». Cela consiste à échanger entre associés, la nue-propriété et l’usufruit du logement qui reposent sur leurs parts. Au décès du premier, le concubin recueille la pleine propriété. Si vous souhaitez écarter l’entrée des héritiers dans la SCI, prévoyez une clause d’agrément. La famille pourra seulement réclamer le remboursement des parts que l’associé a recueillies. En cas de séparation, la SCI permet la revente. Pas de blocage, le juge a la possibilité d’intervenir. Mais pour un jeune couple, non marié et sans enfant, la SCI n’a pas d’intérêt. Ne serait-ce parce que le notaire demande plusieurs milliers de francs pour rédiger les statuts.

Vous êtes pacsés

Vous êtes parmi les premiers à avoir conclu un « pacte civil de solidarité » prévu par la loi du 15 novembre 1999. Comment acheter votre futur logement ? De la manière la plus courante qui soit, c’est à dire en indivision. Il est conseillé de rédiger une convention pour identifier les apports financiers de chacun au moment de la transaction. Sans oublier d’indiquer les capacités de remboursement des crédits des deux partenaires. Les bons comptes font les bons amis ! A tous égards, la loi considère que les biens acquis après la conclusion d’un pacs, sont présumés indivis par moitié. A vous de prévoir des dispositions contraires. S’il y a rupture, il faut faire les comptes. En cas de décès, le survivant est protégé des héritiers. Sur sa part seule ! Pour qu’il continue à habiter le logement, mieux vaut prévoir un legs d’usufruit par testament.

Acheter un bien immobilier, c’est agir sur mesure. Une seule adresse : un notaire. Ils sont là pour vous renseigner.

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