Le financement d’un bien immobilier de A à Z

financement bien immobilier

Aujourd’hui comme hier, achat immobilier = crédit. Rares sont les acquéreurs qui payent cash une maison ou un appartement. Pour comprendre les enjeux du financement, parcours à travers l’alphabet des termes les plus utilisés.

A comme amortissement

L’amortissement détermine la façon dont l’emprunt est remboursé : montant des échéances, nombre de tranches, parts du capital et des intérêts acquittées. C’est le parcours financier qui mène jusqu’à l’extinction de la dette. En l’an 2022, vous empruntez 60 000 €. En 2035, vous devez les avoir remboursés avec les intérêts. Ce qui se passe au niveau bancaire et financier entre les deux dates, est l’amortissement. Il est linéaire quand chaque échéance est identique : exemple 800 € tous les mois. Dégressif signifie que les échéances diminuent au fil du temps. Progressif, c’est l’inverse. Parfois, un remboursement anticipé est possible sans pénalité. Pour avoir une vue d’ensemble, la banque établit un tableau d’amortissement. Il reprend les grandes informations relatives à votre prêt : bien acquis, montant emprunté, taux, durée, date de paiement. Vous lirez la ventilation de ce que vous payez entre le capital, les intérêts et les assurances.

Apport personnel

C’est le capital dont vous disposez avant d’emprunter. Ses sources sont nombreuses : économies déposées sur un compte courant ; livrets d’épargne : livret A, plan ou compte épargne logement ; héritage ; produit de la vente d’un ancien logement. Dans l’apport, rentrent encore les « petits » prêts. Qu’ils soient à taux d’intérêt nul comme le prêt à taux zéro ou très faibles comme les prêts de la fonction publique, ceux des entreprises, des mutuelles, etc., leur montant est constitutif d’apport personnel. Parfois, ces prêts sont cumulables. L’essentiel est d’additionner les sommes disponibles. Le montant de l’apport est déterminant dans le calcul du prêt. Le minimum est de disposer de 10 % du prix total pour l’acquisition d’une résidence principale. L’apport doit couvrir les frais de notaire. Sans apport, vous risquez de ne pas avoir d’emprunt même avec un salaire confortable.

Assurance A.D.I

L’assurance, décès, invalidité dite A.D.I. est obligatoire avec un crédit immobilier. Elle couvre l’emprunteur contre les risques. S’il ne peut plus travailler à la suite d’un accident ou s’il décède alors qu’il n’a pas fini de rembourser le prêt, une assurance prend le relais. Les héritiers n’ont rien à payer. L’A.D.I. est souscrite par le biais de la banque. L’emprunteur la paye chaque mois. Attention ! les organismes financiers n’offrent pas des conditions identiques. Tout dépend du contrat de groupe qu’ils ont avec l’assureur. Une A.D.I. pour un prêt de 100 000 euros sur 15 ans, revient à environ 20 000 euros. A négocier.

Banque

C’est votre interlocuteur privilégié pour financer une opération immobilière. Ne négligez aucune adresse. Les banques généralistes (BNP, CIC, Crédit Agricole, Crédit Lyonnais, Crédit Mutuel, Société Générale, etc) proposent des prêts immobiliers mais aussi de nombreux organismes financiers spécialisés dans l’immobilier. Sans oublier, La Poste qui offre des conditions intéressantes à ses clients. Faire le tour des banques, c’est l’assurance d’obtenir le meilleur financement. Cela prend du temps. Il faut aller vite même si le délai entre la signature de l’avant-contrat de vente et celle de l’acte définitif devant le notaire, est d’un mois minimum. Formule intéressante, des sociétés de courtage comme la CAFPI négocient à votre place moyennant rémunération, le meilleur crédit. Les provinciaux à Paris peuvent contacter les banques en région. Les taux sont moins élevés. Pour connaître les bonnes adresses, demandez conseil à l’agent immobilier.

Capacité de remboursement

« Combien puis-je ou suis-je prêt à rembourser par mois, maximum ? ». Voilà votre capacité de remboursement. La réponse varie selon votre feuille de paye et votre train de vie. Si vous gagnez 3000 € nets par mois, vous pouvez rembourser 1000 euros. Le montant des remboursements d’un prêt immobilier ne doit pas dépasser 33 % des revenus nets, impôts déduits. En fonction de l’effort financier que vous êtes prêt à faire, de votre situation professionnelle et familiale, des autres crédits que vous avez en cours – pour la voiture par exemple – et en calculant l’apport personnel, vous aurez le droit d’emprunter une somme plus ou moins importante.

Capital

C’est l’ensemble des biens que possède l’emprunteur. L’apport personnel est un capital. Ce n’est pas tout. Dans un financement, le capital est la somme d’argent empruntée. On dit qu’il est « l’élément principal de la dette ». L’autre partie étant les intérêts. Intérêts qui sont calculés… sur le montant du capital emprunté !

Caution

Indispensable pour les emprunteurs qui n’ont pas une assise financière suffisante. La caution est l’engagement d’un tiers vis à vis de la banque, à régler la dette de l’emprunteur lorsque celui-ci ne fait plus face à ses obligations.

Exemple : pour consentir un prêt de 100 000 euros, la banque à exigé de Nathalie, 26 ans, ingénieur sans contrat à durée indéterminée, que son père se porte caution. La jeune femme aurait pu contacter une société spécialisée dans la caution individuelle. Dans ce cas, il faut verser une commission. Cette formule « le cautionnement » est plus chère.

Coût du crédit

C’est le prix du financement que vous mettez en place. Comme n’importe quel bien ou service, un emprunt a un coût. Ne l’oubliez pas ! D’autant que le coût total du crédit, indiqué dans les documents de la banque, permet de comparer les offres. Pour le calculer, il suffit d’additionner le montant total des intérêts, l’assurance obligatoire A.D.I., les frais de dossier. Le coût total du crédit se compte en dizaine ou en centaine de milliers de francs. Tout dépend de la somme empruntée, des taux, de la durée.

Crédit

C’est le contrat par lequel un particulier se fait prêter des fonds pour financer un achat. On parla aussi de prêt ou d’emprunt. Un crédit suppose un créancier : la banque ; et un débiteur : le particulier. Il porte sur une somme d’argent déterminée et pour la réalisation d’une opération spécifique. Impossible d’acheter une Ferrari avec un crédit immobilier ! Les parties définissent dès le départ les conditions : montant emprunté, durée, taux, amortissement, etc.

A retenir : chaque situation personnelle, chaque type d’opération (achat d’une résidence principale ou secondaire, investissement, etc.) dispose de son type de crédit.

Crédits in fine

Conçus en priorité pour les investissements locatifs, ils permettent de rembourser le capital en une seule fois, à l’échéance du contrat. Avant, l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts d’emprunts. Double avantage : les mensualités sont faibles et elles viennent en déduction des revenus fonciers. D’où l’attrait pour les bailleurs qui allègent leur feuille d’impôts. En contrepartie, le banquier fait souscrire des « produits de capitalisation » type assurance-vie. L’épargne ainsi constituée et les intérêts, exonérés d’impôt eux aussi, serviront à rembourser le capital en fin de contrat.

Crédit-relais

Uniquement destiné aux propriétaires, il assure le financement d’un nouveau logement sans attendre la revente de l’ancien. Les banques proposent ces formules à des taux fixes, pour une durée maximale de deux ans. Cela laisse le temps de trouver un acheteur. C’est le crédit spécial coup de coeur : vous aviez prévu de changer de domicile dans un an ; un jour, vous tombez sur le bien de vos rêves. Impossible d’attendre. Il est aussi onéreux, parce qu’il est associé à un second crédit à long terme.

Autre formule, plus facile à gérer dans cette configuration d’achat et de revente : le crédit unique qui couvre la totalité du financement. Une fraction de l’emprunt, égale à la valeur estimée du bien à revendre est remboursable dans un court délai. Par exemple, 100 000€ dans un délai de deux ans. Le reste, par exemple encore 100 000 €, correspond à des mensualités étalées sur sept, dix voire vingt ans. En tout, l’emprunt est de 200 000 €.

Délai de réflexion

La loi protège les emprunteurs. Ils doivent respecter un délai de réflexion de dix jours avant de signer une offre de crédit immobilier d’habitation ou mixte (habitation et professionnel). Le délai court dès la réception de l’offre de la banque. Il évite de se précipiter. Des années de votre vie sont en jeu.

Durée du prêt

C’est le nombre d’années pendant lequel l’emprunteur rembourse sa dette à la banque. Autant que possible, mieux vaut emprunter sur une courte durée. Au final, cela coûte moins cher en intérêts. Et psychologiquement, il est plus facile d’avoir une dette sur 7 ans que sur 15 ou 18 ans. Les crédits sur 30 ans sont déconseillés.

Échéances

Ce sont des sommes qu’il faut payer à la banque, à date fixe. Un prêt comprend des échéances successives : par mois ou trimestre. Un crédit sur quinze ans à échéances mensuelles compte 180 mensualités (12 mois par an X 15 ans). Le tableau d’amortissement mentionne la date exacte de prélèvement de l’argent sur le compte de l’emprunteur. Par exemple, tous les 5 du mois. Les banques offrent des formules avec des échéances modulables. Intéressant, si vos revenus augmentent. Vous remboursez plus vite.

Hypothèque

C’est un droit qui joue quand l’emprunteur ne rembourse pas sa dette. Il permet à la banque qui a prêté de l’argent, de saisir le bien acheté avec, de le vendre et de se payer. Ce, quel que soit le propriétaire. Il nécessite une inscription – c’est à dire une déclaration officielle – à la Conservation des hypothèques. Cela donne lieu à des taxes et des frais. Le notaire s’occupe des formalités.

Intérêts

C’est la somme d’argent payée par l’emprunteur à la banque, en rémunération de l’usage du capital. L’équation est simple : la banque met des fonds à votre disposition, vous remboursez cette somme d’argent plus un prix, qui est le coût de la mise à disposition de cet argent : les intérêts. Ils font la richesse des banques.

Bon à savoir : pour les propriétaires bailleurs, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Conservez le tableau d’amortissement. Il détaille la part capital / intérêt remboursée à chaque échéance et facilite la déclaration sur le revenu.

Obtention du prêt

La vente est toujours subordonnée à l’obtention d’un prêt. Si l’acquéreur échoue dans ses démarches, le vendeur rembourse à l’acheteur les sommes versées. Intégralement.

Prêts

Il existe plusieurs types de prêts. Les prêts bancaires du « secteur libre » assurent l’essentiel d’un financement. Ils sont fournis par les établissements bancaires ouverts aux particuliers. De l’autre, les prêts « aidés » ou réglementés, à des taux privilégiés, complètent les montages financiers.

Les prêts épargne logement sont accordés aux détenteurs ou d’un plan épargne logement (PEL) après une durée minimale d’épargne de quatre ans, ou d’un compte épargne logement (CEL) après dix huit mois d’épargne. Le montant du prêt dépend des intérêts acquis et du taux de rémunération du plan. Cette formule redevient intéressante maintenant que les taux remontent. Sans compter que certaines banques offrent des taux préférentiels aux détenteurs de PEL, qu’ils les utilisent ou non. Pensez dès maintenant à constituer un PEL ou un CEL. Cela sert toujours.

Autre petit prêt, celui à 0 % offert par le ministère du logement. Il est réservé à l’acquisition d’une résidence principale neuve ou ancienne avec des travaux importants (plus de la moitié du prix d’acquisition). Condition supplémentaire : l’emprunteur ne doit pas disposer de revenus imposables dépassant un plafond. Le ministère propose un prêt qui varie de 10 000 à 30 000 euros.

Troisième formule, le prêt « 1 % logement » destiné aux salariés d’entreprises de plus de dix personnes. Il permet d’obtenir un crédit à environ 2 %, remboursable sur une durée de cinq à vingt ans.

Les prêts conventionnés (PC) sont octroyés aux acquéreurs de biens répondant à des normes minimales de surfaces, avec un prix au m2 plafonné. Le prêt conventionné à l’accession sociale (PAS) est soumis à des conditions de ressources de l’emprunteur.

Différents organismes ou l’Etat proposent enfin d’autres prêts. Les fonctionnaires disposent de formules spécifiques. Renseignez-vous aussi auprès des caisses de retraite, des caisses d’allocations familiales, des collectivité locales et de votre mutuelle.

Privilège du prêteur de deniers

Système voisin de l’hypothèque,le privilège du prêteur de deniers, abrégé P.P.D., permet à la banque de se payer sur la vente de l’immeuble acheté avec ses fonds, quand l’emprunteur est défaillant. La créance garantie correspond au montant du capital emprunté et les intérêts. Il nécessite une inscription à la Conservation des hypothèques. Des taxes sont dues. Elles sont moins élevées qu’avec une hypothèque. Intéressant. A négocier avec la banque.

Simulation

Indispensable avant toute opération immobilière, la simulation est l’ébauche d’un plan de financement. Toutes les banques réalisent des projections financières avec les informations que vous leur données et les formules qui sont les leurs. Les simulations sont indispensables pour comparer et négocier. Et, vous en avez besoin pour cadrer votre projet. Inutile de chercher une grosse maison si vous n’en avez pas les moyens. La simulation permet de savoir jusqu’à quel prix vous êtes capable d’aller.

Taux

Ils sont le montant de l’intérêt produit en un an, par 100 euros empruntés. Un taux d’intérêt de 5 %, signifie qu’une banque qui prête 100€ durant une année, demande 105 euros en remboursement.

La question inévitable est : taux fixes ou variables ? Chacun a ses avantages et les banquiers ont leurs arguments en faveur des uns ou des autres. Fixes, les taux déterminent des échéances qui ne varient pas au cours de la durée de l’emprunt. L’inconvénient est la rigidité. Vous payez des mensualités précises, selon un calendrier fixé dès le départ. Vous ne tirez pas profit d’une éventuelle baisse des taux. Autre ennui, les taux fixes sont plus chers que les taux variables.

Avec des taux révisables, le montant des remboursements dépend d’un indice financier européen sujet à variations. En fait, la durée du crédit est réduite ou allongée selon la fluctuation des cours. L’avantage est de profiter d’une baisse des taux d’intérêts et d’avoir un crédit qui au final revient moins cher. Le risque est qu’il y ait une remontée, comme aujourd’hui. Dans ce cas, l’emprunteur est perdant. Les banques prévoient des systèmes de blocage pour éviter une trop forte hausse. On dit que les taux sont « capés ». Généralement, c’est à deux points. Il est possible d’obtenir un « capé à un ».

Exemple : Un prêt à taux variable de 4,85 % est consenti à Olivier. Ce prêt est « capé à deux ». Si les taux européens montent, la révision du taux ne dépassera pas deux points de plus, soit 6,85 %.

Pour tirer parti de ces différents avantages, les banques proposent des financements qui reposent sur deux crédits principaux : un à taux fixe, l’autre à taux variable.

Taux effectif global

Le T.E.G. est un pourcentage global qui inclut les taux d’intérêts de l’emprunt, le prix des assurances (A.D.I., assurance chômage facultative), les divers frais. Le T.E.G. indique ce qu’il faut rembourser tout compris, pour 100 ans empruntés par an. Pour sélectionner les banques, prenez le plus faible T.E.G. Après, négociez dans le détail. D’un point de vue financier, comparer deux offres de prêts consiste à regarder le taux effectif global. Autre élément, qui n’est pas monétaire, les modalités de remboursement. De nombreuses formules existent. Elles s’adaptent plus ou moins à votre situation. Cela compte.

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